עסקת מכירה או רכישה של נכס נדל"ן הינה עסקה גדולה ומורכבת כאשר לרוב מדובר בעיסקה הכלכלית החשובה והמשמעותית ביותר שנעשה במהלך חיינו, עיסקה אשר מחייבת ליווי מקצועי ואיכותי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן עוד בשלבי המו"מ המוקדמים ועד לשלבים המאוחרים של הסכם המכירה או הרכישה.
מכל מקום, ובשל חשיבות הדבר, בחרתי לפרט במאמר זה, באופן תמציתי, מספר היבטים מקצועיים ובדיקות מקדמיות אשר אני נוהג לבצע טרם שלב המשא ומתן המשפטי של הסכם המכר, ובאין זה משנה באם מדובר בדירת מגורים, בית או נכס מסחרי.
יוער, כי מאמר זה מתייחס לעסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן משומשים, קרי "נכסים יד 2" , כאשר עיסקת רכישה של נכס נדל"ן חדש מחברה קבלנית או יזם ("על הנייר") הינה עיסקת נדל"ן בעלת אופי שונה ומיוחד אשר ראוי כי ייוחד לה מאמר נפרד.
בדיקת מצב הזכויות בנכס: תחילה יש לבחון היכן למעשה מתנהל רישום הזכויות של הנכס נשוא העיסקה. האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברה ממשלתית וכו. כמו כן יש לבחון מי הם בעלי הנכס הרשומים ואת קיומם של הערות, משכנתאות או צווים נוספים החלים על הנכס אשר עשויים להשפיע בצורה מהותית על שוויו או על עצם האפשרות להעבירו לאחר. כמו כן יש לבחון את זכות הבעלים בנכס: האם מדובר בזכות בעלות בו, זכות חכירה (ובמידה וכן מה תוקפה והאם ניתן לחדשה), זכות שכירות וכו'.
זיהוי הנכס נשוא העיסקה: ככל שהנכס נרשם באופן פרטני בלשכת רישום המקרקעין ניתן להוציא תשריט רישום של הבית המשותף בו שוכן הנכס ולזהותו בהתאם למצב הקיים בשטח. במידה ולא קיים תשריט בית משותף יש לבחון זאת ע"י בחינה של מסמכי היסוד של הנכס כגון: תשריטי המכירה הראשוניים (חתומים), היתר הבנייה, הסכמים קודמים, בדיקת היסטוריית הנכס ברשות המיסים, הסכמי חכירה למיניהם וכל מסמך אשר יעזור לנו לזהות את הנכס נשוא העיסקה.
בדיקת הנכס ברשות המקומית: לשם כך יש לפנות לאגף ההנדסה ברשות המקומית ולבדוק בתיק הבניין של הנכס כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שהתקבל ולתוכניות המאושרות. בעניין זה אני תמיד ממליץ לבקר בנכס נשוא העיסקה ולהשוות את המצוי בשטח להיתר הבניה ולתוכניות ההיתר המאושרות (גרמושקה). כמו כן יש לבדוק כי במרשמי הרשות המקומית לא קיימים הערות וצווים בעניין הנכס ( חריגות בנייה, צווי הריסה, מבנה מסוכן וכו').
בדיקת חובות והיטלים: יש לבדוק את קיומם של חובות, הגבלות והיטלים שונים מצד הרשות המקומית החלים על נכס המקרקעין, לרבות חבות בהיטלי השבחה והיטלי שצ"פ אשר נדרשים ע"י הרשות המקומית במעמד מכירת הנכס ולמען קבלת אישורה לרישום הנכס ע"ש הרוכשים.
כמו כן, ובמידה והנכס מצוי בבעלות חברה ממשלתית כגון רשות מקרקעי ישראל יש לבחון את מכלול הנתונים: האם מדובר בנכס בו הזכויות "מהוונות" או שמא יש לשלם דמי חכירה שנתיים, מה תוקפו של הסכם החכירה, האם ניתן להאריכו, האם צפויים לחול "דמי הסכמה" בגין מכירתו וכו'.
בדיקה מקדמית זו תעזור לנו לתכנן בצורה נכונה ומיטבית את לוח התשלומים בהסכם המכר ולהעריך מראש את סך הכספים אשר יוחזקו בנאמנות עד לתשלום החובות וההיטלים.
בדיקת המיסים החלים בעיסקה: יש לבחון את מיסוי המקרקעין אשר עתיד לחול בעיסקה ולפעול לתכנון מס יעיל ומיטבי. נקודת המוצא בעיסקת רכישה ומכירה של נכס נדל"ן הינה כי כל עיסקה שכזו הינה עסקה אשר חייבת במס וזאת למעט מספר פטורים העומדים לרשות הצדדים ככל ואלו עומדים בתנאי הסף לקבלתם. לדוגמא, רוכש דירה יחידה בסך כולל של 1,600,000 ₪ ייהנה מפטור בתשלום של מס רכישה, שכן, החוק הרלוונטי לעניין זה מעניק פטור ממס רכישה לרוכש שזוהי דירתו היחידה עד לסכום של 1,744,505 ₪ (סכום המתעדכן מעת לעת).
מהם המסמכים הנדרשים להעברת מקרקעין ללא תמורה?
ביצוע עסקת מתנה במקרקעין מצריך בדרך כלל נסח רישום מעודכן של הנכס, זיהוי מלא ומדויק של הצדדים, הסכם מתנה כתוב המפרט את היקף הזכויות המועברות ואת תנאי ההעברה (אם ישנם), וכן דיווח לרשויות המס הרלוונטיות בהתאם לסוג הנכס ולזהות הצדדים. כאשר קיימת משכנתא או שעבוד רשום על הנכס, יש לבחון מראש כיצד יש להתמודד עם קיומו במסגרת ההעברה, שכן שעבוד קיים עשוי להשפיע על אופן הרישום ועל לוח הזמנים.
מתי כדאי לשקול תנאים מיוחדים בהסכם המתנה?
לעיתים נותן המתנה מעוניין לשמור לעצמו זכויות מסוימות, כגון זכות מגורים בנכס עד סוף ימיו, או תנאי המבטל את ההעברה במקרים חריגים. תנאים כאלה חייבים להיות מנוסחים בבהירות משפטית מלאה בהסכם המתנה ולעיתים גם להירשם כהערת אזהרה, אחרת עלול להתעורר קושי לאוכפם בעתיד.
קבלת אישור עקרוני מהבנק הממשכן: ככל שבכוונת הרוכשים לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה בנקאית כנגד שיעבודו (משכנתא) מומלץ ואף חשוב ביותר לקבל את הסכמתו המוקדמת ("אישור עקרוני לקבלת משכנתא") של הבנק לכך וזאת עפ"י נתונים מוקדמים אשר תמסרו לנציגיו מבעוד מועד. כמובן, כי אין המדובר בהתחייבות פורמלית או אישור מחייב מצד הבנק (כך גם הינכם רשאים לפנות בעתיד לכל בנק אחר שתחפצו) אך קבלת האישור העקרוני תעזור לכם לאמוד את הסיכוי לקבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס ותסייע לכם להבין מבעוד מועד את מצב הדברים לגבי אפשרויות המימון העומדות לפניכם טרם חתימתכם על הסכם מכר מחייב.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה ממצה וכי ישנם היבטים, בדיקות וסוגיות נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עיסקה ועיסקה, אך לעניות דעתו של הח"מ, מדובר בבדיקות מקדמיות חשובות ביותר טרם שלב המשא ומתן המשפטי בגיבוש הסכם המכר וחתימתו ע"י הצדדים.
נשמח לעמוד לשרותכם בכל עת.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
מה חשוב לדעת על היבטי המס בעסקת מתנה?
עסקת מתנה במקרקעין כפופה לדיווח לרשויות המס, גם כאשר בסופו של דבר לא נדרש תשלום מס בפועל. אופן המיסוי משתנה בהתאם לזהות הצדדים, סוג הנכס ומכלול נסיבות העסקה, ולכן אין מקום לקבוע מראש כי עסקה מסוימת "פטורה" ללא בדיקה פרטנית מול עורך דין ואיש מקצוע בתחום המיסוי. הדיווח עצמו כפוף למועדים הקבועים בדין, ואיחור בדיווח עלול לגרור סיבוכים מיותרים.
מה ההבדל בין מתנה לבין עסקת מכר בתמורה חלקית?
כאשר מועברת תמורה כלשהי בתמורה לנכס, ולו חלקית, ייתכן שהעסקה תיחשב לעסקה מעורבת ולא למתנה טהורה, מה שעשוי להשפיע הן על אופן המיסוי והן על אופן ניסוח ההסכם. חשוב להבהיר מראש עם עורך הדין המלווה מהי מהות ההעברה בפועל, כדי שההסכם וההליך הרישומי ישקפו נכונה את אופי העסקה.
פנייה לעורך דין מקרקעין – מתי ולמה כדאי
גם עסקת מתנה "פשוטה" לכאורה בתוך המשפחה עשויה לכלול נדבכים משפטיים שאינם גלויים לעין בשלב הראשוני – שעבודים קיימים, זכויות צד שלישי, או השלכות עתידיות על ירושה ועל בני משפחה נוספים. ליווי מקצועי מסייע לוודא שההעברה מתבצעת כדין, נרשמת כראוי בפנקסי המקרקעין, ואינה יוצרת מחלוקות עתידיות בין הצדדים.
איך נראה בפועל תהליך רישום המתנה בטאבו?
לאחר החתימה על הסכם המתנה יש להגיש את המסמכים הנדרשים ללשכת רישום המקרקעין (או לחברה המשכנת, כאשר מדובר בנכס שטרם נרשם בטאבו), לרבות אישורי מסים רלוונטיים ותצהירי הצדדים. משך הטיפול ברישום עצמו משתנה בהתאם לעומס הלשכה ולמורכבות התיק, ומומלץ לעקוב אחר התקדמות הרישום ולוודא שההעברה אכן נקלטה במרשם, כדי שהזכות תהיה מוגנת כלפי צדדים שלישיים.
לפני שמתקדמים בעסקת מתנה כדאי לקבוע פגישת ייעוץ מסודרת, שבה ניתן להציג את מלוא הנתונים הרלוונטיים – זהות הצדדים, מצב הרישום הנוכחי של הנכס וכוונות הצדדים לעתיד – ולקבל תמונה ברורה של השלבים והמסמכים הנדרשים במקרה הספציפי.
מאמרים קשורים בנושא
טעויות נפוצות בעסקאות מתנה במקרקעין
- הסתמכות על הסכם בעל פה או על מסמך לא פורמלי, מבלי לרשום את ההעברה כדין בפנקסי המקרקעין.
- אי-בדיקת שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה קיימות על הנכס לפני ביצוע ההעברה.
- חוסר תיאום מול רשויות המס בשלב מוקדם, מה שעלול לגרום לעיכובים ולתקלות בהמשך.
- ניסוח לא מדויק של תנאים מיוחדים (כגון זכות מגורים), שיוצר עמימות ופתח למחלוקות עתידיות בין בני המשפחה.
מתי מומלץ לערב עורך דין המתמחה במקרקעין?
גם כאשר מדובר בהעברה בתוך המשפחה והצדדים בהסכמה מלאה, מומלץ ללוות את התהליך בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שיוודא שהמסמכים תקינים, שהדיווח לרשויות נעשה כראוי, ושהזכויות נרשמות בפועל בפנקסי המקרקעין באופן שמונע מחלוקות עתידיות בין הצדדים או עם צדדים שלישיים.
