לקוחות רבים אשר רכשו דירה חדשה מקבלן קיבלו בחודשים האחרונים הודעה מפתיעה במיוחד לפיה אותו הקבלן, אשר מכר להן את דירת המגורים החדשה, מסכים ומאשר להם להקדים את תשלומי התמורה בגין רכישת הדירה, זאת בניגוד למועדי התשלום שנקבעו בהסכם מכר הדירה אשר נחתם בין הצדדים והוראותיו.
למותר לציין, כי ההודעות הנ"ל התקבלו גם אצל רוכשים רבים אשר כלל לא פנו לקבלן בבקשה להקדים את תשלומי התמורה, ולכן, ולעניין זה, מיד עולה השאלה המפורסמת במדינתנו; מי בדיוק מרוויח מזה, כמה ולמה?
ראשית, צריך להבין, כי הסיבה לאותה "רוח טובה" אשר נחתה במפתיע על קבלנים רבים אינה נובעת, בסבירות גבוהה, מפילנטרופיה אמיתית או נדבנות יתר מצד אותם הקבלנים כלפי רוכשי הדירות, אלא מסיטואציה בעייתית ומאתגרת אליה נקלעו חלק מהקבלנים בישראל.
לענית דעתי, העליה הדרסטית בריבית הפריים אשר נקבעת ע"י בנק ישראל (אשר מנסה בעיקר בעזרת אמצעי זה להילחם בעליית האינפלציה הגואה) "מייצרת" לקבלנים הוצאות מימון אדירות אשר לא נלקחו בחשבון מבעוד מועד ויכולה במקרים מסויימים אף להוות את לשון המאזניים לעניין רווחיותו של פרוייקט נדל"ן.
לעניין זה צריך להבין כי חלקם הגדול של רוב הפרוייקטים הנבנים בישראל ממומנים למעשה ע"י הבנקים באמצעות העמדת אשראי ו/או הלוואות בנקאיות, כאשר היקף חבותו הכספית של הקבלן כלפי הבנק בכל פרויקט שכזה נעה בין עשרות מיליוני שקלים במקרה ומדובר בפרויקט בסדר גודל קטן עד בינוני ועד למאות מליוני שקלים ואף מעבר לכך עבור פרויקט בסדר גודל גדול עד ענק.
כעת, ונוכח השינוי הדרמטי והקיצוני בגובה ריבית הפריים, (בחודש אפריל 2022 עמדה על 0.1% ואילו כעת עומדת על 4.75% ואף צפוייה לעלות עוד יותר), הרי שהוצאות המימון של הקבלנים נסקו מעלה בצורה קיצונית ודרסטית ביותר, ובהתחשב כי מדובר בחבויות כספיות של עשרות ואפילו מאות מיליוני שקלים כלפי הבנקים הרי כי מדובר בעלויות עתק שנוספו לקבלנים בעמודת הוצאות המימון.
אם לא די בזאת, הרי כי ישנם קבלנים רבים אשר מבצעים מספר פרוייקטים במקביל – דבר אשר מגדיל פי כמה וכמה את הוצאות המימון שלהם, ולכן, ובהתאם לדעתי האישית לעניין זה, זוהי הסיבה העיקרית להודעותם של הקבלנים בדבר הסכמתם להקדמת התשלומים, שכן, בעזרת הקדמת תשלומי הרוכשים הם פועלים להוריד את חבותם הכספית לבנקים וכיוצ"ב מפחיתים את הוצאות המימון אשר גדלו בצורה קיצונית בשל עליית הריבית.
מבחינת הרוכשים יש לציין כי הסכמתם האמורה של הקבלנים להקדמת תשלומי התמורה עשוייה להטיב עימם לפחות בשני נקודות עיקריות (בהתאם לתוניה הפרטניים של כל עיסקה ועיסקה):
האחת, הפחתת החשיפה למדד תשומות הבניה. כך, הקדמת תשלומים שכזו (ובהינתן כי תשלומי התמורה צמודים למדד תשומות הבניה) מפחיתה את חשיפתם להפרשי מדד תשומות הבניה, דבר אשר עשוי לחסוך לרוכשים את תשלומם של כספים רבים ונוספים לקבלנים. לעניין זה יש לציין כי בחודשים האחרונים מדד תשומות הבניה מצוי בעליה זניחה אולם קשה מאוד לצפות את השינויים שיחולו בו בעתיד ולכן למי שמעוניין לגדר את הסיכון מדובר במהלך מתאים.
השניה, תנאיה המסחריים של הלוואת המשכנתא. סביר להניח כי ככל וריבית בנק ישראל תמשיך לעלות הרי כי תנאיה המסחריים של הלוואת המשכנתא (ומבלי שניכנס כרגע לבחינה של תמהילים, מסלולים וכו') רק ילכו ויהיו לפחות טובים עבור נוטליהן, כלומר הריביות המוצעות היום לאלו המבקשים לקחת הלוואת משכנתא (שהינם גבוהות כשלעצמן) יהיו משתלמות יותר מאלו שיהיו בעתיד ככל וריבית בנק ישראל תמשיך לעלות.
לסיכום, אין ספק כי הסכמתם של הקבלנים להקדמת תשלומי התמורה הינה פעולה אשר באה לשרת את האינטרסים הכלכלים שלהם עצמם ולחסוך כמה שיותר בהוצאות המימון שלהם, אולם, וכפי שתואר לעיל, הדבר עשוי להטיב גם כן עם חלק מרוכשי הדירות ולפיכך, וטרם קבלת החלטה בנושא, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים: עורך דין, יועצי משכנתאות, איש פיננסים וכדומה.
יובהר כי אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ כלשהוא ובכלל זאת ייעוץ משפטי ו/או ייעוץ כלכלי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושא. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
מהם הסיכונים בהסכמה להקדים תשלומים לקבלן?
מעבר לשאלה מדוע קבלנים רבים מבקשים כיום להקדים את גביית תשלומי התמורה, חשוב להבין גם מהי המשמעות המעשית של הסכמה שכזו עבור הרוכשים עצמם. ככל שכספים רבים יותר מועברים לידי הקבלן בשלב מוקדם יותר של הבנייה, כך גדל החלק היחסי של כספי הרוכש שכבר יצא מכיסו בטרם הושלמו שלבי הבנייה המתאימים לו בהתאם ללוח התשלומים המקורי שנקבע בהסכם המכר.
משמעות הדבר היא שבמידה והקבלן ייקלע, מכל סיבה שהיא, לקשיים כלכליים, לעיכובים משמעותיים בפרויקט או אף לחדלות פירעון, עלול הרוכש למצוא עצמו במצב בו שילם סכומים גבוהים יותר ביחס להתקדמות בפועל של הבנייה, וזאת גם אם בסופו של דבר הבטוחה שניתנה לו על פי חוק אמורה להגן על כספיו. ככל שהפער בין הסכום ששולם לבין קצב ההתקדמות בשטח גדול יותר, כך גם עלולה להתארך התקופה בה הכספים חשופים לסיכון, גם אם תיאורטית קיימת בטוחה כנגדם.
ההגנה החוקית על כספי הרוכשים – חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)
המחוקק הישראלי היה ער לפער הכוחות והסיכון הכלכלי הכרוך ברכישת דירה מקבלן עוד בטרם השלמת בנייתה, ומשכך נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הקובע כי על הקבלן חלה חובה להעמיד לטובת הרוכש בטוחה מתאימה כנגד כל סכום ששולם על חשבון התמורה, וזאת בטרם מסירת החזקה בדירה ורישום הזכויות על שם הרוכש. הבטוחה עשויה ללבוש צורות שונות, כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה הרשומה על הקרקע, או רישום הזכויות בפועל, בהתאם לנסיבות הפרויקט הספציפי ולשלב בו הוא מצוי.
מטרת החוק היא לוודא שבכל שלב, הסכום שכבר שולם על ידי הרוכש מכוסה בבטוחה תקפה ומתאימה, כך שגם אם יקרה לקבלן דבר מה בלתי צפוי, לא ייוותר הרוכש ללא הגנה על כספיו. יחד עם זאת, מומלץ להבין כי היקפה ותוקפה של הבטוחה עשויים להשתנות בהתאם לגובה הסכום ששולם בפועל, ולכן הקדמת תשלומים מחייבת בדיקה פרטנית שהבטוחה הקיימת אכן מכסה את מלוא הסכום המוקדם, ולא רק את הסכום שהיה אמור להיות משולם באותו שלב לפי לוח התשלומים המקורי. הרחבה בנוגע לאחריותו של הקבלן ולחובותיו על פי חוק המכר ניתן למצוא במאמר בנושא אחריות קבלן וחוק המכר.
למה תשלומים בהתאם לקצב הבנייה נחשבים למנגנון המגן על הרוכש
לוח התשלומים הקבוע בהסכם המכר, המקשר בין גובה כל תשלום לבין שלב מוגדר בהתקדמות הבנייה, אינו מקרי. עקרון זה נועד לצמצם את הפער בין הכסף שכבר יצא מכיסו של הרוכש לבין השווי הכלכלי שכבר נוצר בפועל בפרויקט, ובכך להקטין את החשיפה הכלכלית של הרוכש לאורך תקופת הבנייה. משכך, כל סטייה מלוח התשלומים המקורי, ובכלל זאת הקדמת תשלומים ביוזמת הקבלן, משנה בפועל את מאזן הסיכונים בין הצדדים, גם אם קיימת בטוחה פורמלית.
מסיבה זו, לא כל הקדמת תשלום היא בהכרח בעייתית, אולם לא כדאי להתייחס אליה כאל עניין טכני גרידא. יש לבחון בכל מקרה לגופו האם ההקדמה מלווה בהתאמה מקבילה של הבטוחה, מהו מצבו הפיננסי הכללי של הקבלן, והאם קיים ליווי בנקאי לפרויקט המפקח על תזרים הכספים ועל אופן השימוש בכספי הרוכשים.
חשוב לזכור כי גם כאשר הבטוחה קיימת ותקפה, מימושה בפועל, אם יידרש, עשוי להיות כרוך בהליך משפטי או מנהלי שאורך זמן, ולעיתים גם בעלויות נוספות. משכך, ההגנה שמעניקה הבטוחה, ולו הטובה ביותר, אינה תחליף מלא לבדיקה מוקדמת וזהירה בטרם ההסכמה להקדים תשלומים, אלא רשת ביטחון נוספת שיש להביא בחשבון לצד שיקולים נוספים כגון קצב ההתקדמות בפועל של הבנייה באתר, ניסיונו וותקו של הקבלן בפרויקטים קודמים, והאם קיימים סימנים כלשהם לעיכובים או לקשיים בפרויקט הנוכחי.
מה כדאי לבדוק לפני שמסכימים להקדים תשלומים
- מהו סוג הבטוחה הניתנת כיום, והאם היקפה מתעדכן באופן אוטומטי ומיידי עם כל תשלום מוקדם.
- האם קיים ליווי בנקאי או ביטוחי לפרויקט, והאם התשלום המוקדם מועבר דרך חשבון הליווי הייעודי ולא ישירות לקבלן.
- מהו מצבו הפיננסי העדכני של הקבלן, ככל שניתן לבררו ממקורות גלויים.
- האם הקדמת התשלום דורשת עדכון או תוספת בכתב להסכם המכר, ולא רק הודעה בעל פה או במסרון.
- מה ההשלכות של ההקדמה על הצמדת התשלומים למדד תשומות הבנייה ועל תנאי המשכנתא.
מומלץ שלא לחתום על כל שינוי בלוח התשלומים בטרם התייעצות עם עורך דין המתמחה בעסקאות מקרקעין, אשר יוכל לבחון את הבטוחה הקיימת, את מסמכי העסקה ואת ההשלכות הפרטניות של ההקדמה על זכויותיכם. משרדנו זמין ללוות רוכשי דירות בבדיקת הסכמי מכר ובבחינת בקשות להקדמת תשלומים, וניתן ליצור עמנו קשר לצורך קבלת ייעוץ פרטני בנושא.
