העברה של מקרקעין אגב גירושין

מהי העברת דירה אגב גירושין?

פעולה של העברת "דירה אגב גירושין" הינה פעולה משפטית
במסגרתה מועברים זכויות במקרקעין בין בני הזוג הפרודים (ו/או לטובת ילדיהם) וזאת
בהתאם לפסק דין של בית המשפט לענייני משפחה ו/או בית הדין הרבני המאשר את ביצוע
הפעולה הנ"ל לטובת מי מהצדדים ונתן לה תוקף מחייב כשל פסק דין.

אילו נכסים ניתן להעביר במסגרת העברה אגב גירושין?

חשוב לציין, כי חרף העובדה  שההעברה השכיחה והנפוצה ביותר בקרב
בני זוג אשר מתגרשים הינה העברה אגב גירושין של דירת המגורים המשותפת בה התגוררו
הצדדים יחד עם ילדיהם, ניתן אף לבצע העברת זכויות אגב גירושין לגבי זכויות מקרקעין
מכל מין וסוג שהן (דירה, חנות, משרד, מחסן, קרקע וכדומה) ובלבד שהן רשומות על שמם
של הצדדים (ואף במקרים מסויימים בעל נסיבות מיוחדות גם כשהן רשומות אך ע"ש
אחד מהצדדים). 

היתרון המרכזי בהעברה אגב גירושין: "חיסכון" במיסוי
מקרקעין

אין כל ספק כי היתרון המובהק והמרכזי ביותר בביצוע העברת דירה אגב
גירושין נעוץ בעובדה כי העברת דירה אגב גירושין בין בני זוג (ו/או לטובת ילדיהם)
איננה מהווה למעשה בבחינת "עיסקה" אשר יוצרת "אירוע מס",
ולכן, ובהתקיימם של התנאים המוקדמים הנדרשים עפ"י חוק (אשר מומלץ כי ייבדקו
קודם לכן ע"י עורך דין העוסק בהעברת דירה אגב גירושין), הרי כי לא יחולו בגין
ביצוע ההעברה הנ"ל חבויות במס שבח ובמס רכישה כלפי מי מהצדדים.

כך, סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 קובע
בצורה מפורשת כי על מנת שהעברת הדירה אגב גירושין לא תהווה בבחינת
"עיסקה" הרי כי קודם לכך יש צורך לקבל מבית המשפט לענייני משפחה או מבית
הדין הרבני פסק דין המאשר את הסכם הגירושין ולפיכך מומלץ להיעזר בשירותיו של
עו"ד המנוסה בתחום הנדל"ן והמקרקעין בכלל ובהעברת דירה אגב גירושין בפרט.

שימו לב: אין המדובר בפטור מוחלט אלא בדחיית מס בלבד

על אף האמור לעיל חשוב להדגיש ולהבהיר כי במסגרת הליך העברה אגב
גירושין אין המדובר בקבלת פטור מוחלט מתשלום מס שבח אשר נצבר במשך השנים בגין הנכס
המועבר אלא המדובר למעשה בדחיית מס בלבד אשר איננה עוצרת את "צבירת"
השבח על הנכס המועבר ואשר ישולם במלואו על ידי הצד המקבל במועד מכירת הנכס ככל שלא
יעמדו לזכותו פטורים לתשלום מס שבח.

אילו מסמכים נדרשים לצורך ביצוע ההעברה

הבסיס לכל העברה אגב גירושין הוא פסק דין תקף – בין אם מדובר בפסק דין המאשר הסכם גירושין שהוגש לאישור, ובין אם מדובר בפסק דין שניתן בתום הליך התדיינות בין הצדדים. פסק הדין הוא זה שמעניק לחלוקת הרכוש שסוכמה בין הצדדים תוקף מחייב, ורק לאחר קבלתו ניתן לפנות בפועל לביצוע ההעברה ברשויות המס וברשם המקרקעין. לצד פסק הדין, נדרשים בדרך כלל גם נסח טאבו עדכני של הנכס, אישורים בדבר היעדר חובות מהוועדה המקומית ומהרשות המקומית, ובמקרים של דירה הרשומה באמצעות חברה משכנת – גם אישורי זכויות מטעמה. עורך הדין המלווה את התהליך הוא זה שמרכז את המסמכים הללו ומוודא שהם עדכניים ותואמים למה שנקבע בפסק הדין, שכן כל אי־התאמה בין הרישום בפועל לבין מה שמפורט בפסק הדין עלולה לעכב את ביצוע ההעברה.

תפקידו של עורך הדין בתהליך ההעברה

מעבר להיבט המיסויי, יש לזכור כי מדובר בהעברת זכויות במקרקעין לכל דבר ועניין, ולכן חלים עליה גם כל הכללים הרגילים החלים על עסקאות מקרקעין – לרבות הצורך בעריכת שטרי העברה מדויקים, טיפול ברישום המשכנתא הקיימת על הנכס אם ישנה כזו, ועדכון הרישום בלשכת רישום המקרקעין או אצל החברה המשכנת, לפי העניין. עורך דין העוסק בתחום מלווה את שני הצדדים – או לעיתים מייצג צד אחד בלבד כאשר לצד השני ייצוג נפרד – בכל השלבים הללו, ומוודא שההעברה נרשמת בפועל ולא נותרת רק כהסכמה על הנייר. חשוב להדגיש שרישום בפועל של הזכויות על שם הצד המקבל הוא זה שמקנה לו הגנה מלאה כבעל הזכויות, ועד לרישום כאמור עלולות להתעורר סוגיות בנוגע למעמדו.

בנוסף, עורך הדין נדרש לבחון האם קיימים גורמים נוספים שיש להם זכויות בנכס – כגון בנק משכנת, נושה מובטח אחר, או שותפים נוספים ברישום – ולוודא שההעברה אגב גירושין אינה פוגעת בזכויות אותם גורמים או שהיא מתואמת עימם כנדרש.

טעויות נפוצות בתהליך

טעות שכיחה היא פנייה לביצוע ההעברה מיד לאחר החתימה על הסכם הגירושין, עוד בטרם ניתן פסק דין המאשר אותו. במצב כזה אין עדיין למעשה בסיס משפטי מספק להעברה הפטורה ממס, וההעברה עלולה להיחשב כעסקה רגילה החייבת במס. טעות נוספת היא הסתמכות על הבנה כללית בלבד של דיני המיסוי, מבלי לבדוק את התנאים המדויקים החלים על המקרה הספציפי – למשל כאשר אחד הצדדים כבר ניצל בעבר פטור דומה, או כאשר מדובר בנכס שנרכש בחלקו לפני הנישואין. וטעות שלישית, פרקטית יותר, היא דחיית הטיפול ברישום בפועל של ההעברה לאחר קבלת פסק הדין – עיכוב שעלול להסתבך ככל שחולף הזמן, למשל אם מי מהצדדים משנה את מעמדו האישי או אם מצב הנכס משתנה.

תיאום מול רשות המסים ומועדי הדיווח

גם כאשר ברור שההעברה זכאית לדחיית מס, יש להגיש לרשות המסים הצהרה על ביצוע העסקה ולצרף אליה את פסק הדין ואת יתר המסמכים הרלוונטיים, וזאת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק לצורך כך. אי־עמידה בדרישות הדיווח, גם כשמדובר בהעברה שאינה חייבת בפועל בתשלום מס במועד הביצוע, עלולה לגרור קנסות או סיבוכים מנהליים מיותרים. משום כך, גם בהעברה שנחזית כפשוטה יחסית מבחינה מהותית, יש חשיבות לליווי מקצועי שדואג לכך שההיבט הפרוצדורלי מטופל במלואו ולא רק ההיבט המהותי של זכאות לדחיית המס.

מתי התהליך הופך למורכב יותר

כאשר יש מחלוקת על אכיפת ההסכם

לעיתים, גם לאחר שהצדדים חתמו על הסכם גירושין וקיבלו לו תוקף של פסק דין, מתעוררת בהמשך מחלוקת בנוגע לביצועו בפועל – למשל כאשר צד אחד מסרב לשתף פעולה עם חתימת מסמכי ההעברה, או כאשר מתגלה שהנכס משועבד באופן שלא היה ידוע בעת עריכת ההסכם. במצבים כאלה נדרשת פנייה נוספת לערכאה המשפטית לצורך אכיפת ההסכם, ולעיתים אף מינוי גורם חיצוני שיחתום על המסמכים במקום הצד הסרבן. ניתן לקרוא בהרחבה על הדרכים להתמודד עם מצב שבו הצד השני אינו מקיים את שהוסכם באכיפת הסכם גירושין — מה עושים כשהצד השני לא מקיים.

כאשר קיימת מחלוקת על שווי הנכס או על חלוקתו

לא תמיד ההסכמה בין הצדדים ברורה מראש באותה מידה. במקרים שבהם הנכס מיועד להימכר לצד שלישי והתמורה להתחלק בין בני הזוג, עשויה להתעורר מחלוקת לגבי מועד המכירה, גורם השמאות שייקבע את השווי, או האופן שבו יחולקו הוצאות נלוות כגון תיווך או תיקונים נדרשים לפני המכירה. במקרים שבהם נכס נותר בבעלות משותפת לתקופה מסוימת לאחר הגירושין – למשל עד הגיע הילדים לבגרות – יש חשיבות לכך שהסכם הגירושין יסדיר מראש גם את אופן קבלת ההחלטות המשותפות הנוגעות לנכס באותה תקופת ביניים, כדי לצמצם מראש חיכוכים עתידיים בין הצדדים.

כאשר עולה שאלה של סמכות בין הערכאות

בישראל, לצדדים לגירושין יש לעיתים אפשרות לבחור בין הליך בבית המשפט לענייני משפחה לבין הליך בבית הדין הרבני, ולבחירה זו יכולה להיות השפעה גם על אופן הטיפול בסוגיית חלוקת המקרקעין. שאלות הנוגעות לזהות הערכאה המוסמכת עלולות להיות מורכבות בפני עצמן, ומומלץ לבררן מראש עם עורך דין המכיר את ההבדלים המעשיים בין המסלולים, כפי שמפורט במרוץ הסמכויות — בית הדין הרבני מול בית המשפט לענייני משפחה.

חשוב גם לזכור שהדחייה במס אינה מייתרת תכנון מס עתידי. מי שמקבל נכס במסגרת העברה אגב גירושין וצפוי בעתיד למכור נכס נוסף, כדאי שיבחן מראש את מכלול השבח הצפוי ואת מדרגות המס העשויות לחול, ובכלל זה לעיין במידע המפורט על אופן חישוב מס הרכישה במקרים של החזקת יותר מדירה אחת במס רכישה על דירה שנייה — מדרגות מס, חישוב מלא והקלות אפשריות.

היוועצו עם עורך דין העוסק בהעברת דירה אגב גירושין

אשר על כן, בבואכם לבצע העברת דירה אגב גירושין מומלץ להסתייע
ולהיוועץ מראש עם עורך דין העוסק בתחום זה אשר יפעל עבורכם למען מיצוי אפשרויותיכם
וזכויותיכם באופן המיטבי והאופטימלי ביותר וזאת תוך שימוש במלוא הפטורים וההטבות
הקבועים בחוקים ובתקנות הרלוונטים.

*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ
משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי. המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב
של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו
הבלעדית ולעו"ד אל-רם זלזניק לא תהא כל אחריות בגין זאת.