אין ספק כי עסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן או מחברה יזמית הינה עיסקה מרגשת ומשמחת במיוחד כאשר לרובם המכריע של בני האדם תהא זאת העיסקה הכלכלית והמשמעותית ביותר שיעשו במהלך חייהם וזאת נוכח תמורתה הכספית, מורכבותה ואף חשוב מכך הבטחתם לעתיד את קורת גג שלהם ושל בני משפחתם.
כבר בשלב זה אבקש לציין ולהבהיר כי עורך הדין של הקבלן איננו מייצג אתכם בעיסקה זו ואף למעשה מנוע הוא מלעשות זאת בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, כאשר דברים אלו נכונים גם במידה ותידרשו ע"י הקבלן לשלם את שכ"ט עורך דינו (בהתאם לסכום המירבי הקבוע בחוק), שכן, תשלום זה הינו אך ורק בגין טיפול ורישום זכויותיכם בדירה הנרכשת במסגרת הליך רישום הבית המשותף ולא למען ייצוגכם ושמירת זכויותיכם בעיסקת הרכישה אל מול הקבלן.
כך, מומלץ ביותר לפנות לעורך דין המתמחה ברכישה של דירה חדשה מקבלן על מנת שייצג אתכם במשא ומתן המשפטי מול הקבלן ועורך דינו טרם חתימתכם על הסכם הרכישה (וכן על כל מסמך מקדים לו) וכיוצ"ב ייפעל למען שמירה על זכויותיכם וכספיכם הן על ידי ביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות לעיסקה מסוג זו בשלב הראשוני והן ידי ניהול מו"מ משפטי באשר להוראות הסכם המכר ונספחיו לאחר מכן.
האם המוכר הינו הקבלן או רק היזם של הפרוייקט? תחילה יש לבדוק האם הקבלן הינו גם היזם וגם החברה המבצעת של הפרוייקט או שמא ישנם חברה יזמית אשר יזמה את הפרוייקט וקבלן מבצע מטעמה. בכל מקרה יש לבדוק כי הקבלן המבצע הינו קבלן הרשום בפנקס הקבלנים והינו בעל סיווג מתאים לביצוע הקמת ובניית הפרוייקט.
מהו חוסנו ומצבו הכלכלי של הקבלן? יש לבחון את מצבו הפיננסי של הקבלן העשוי להשפיע על הקמת הפרוייקט ועמידתו בהתחייבויותיו בו.
מה הם זכויות הקבלן בקרקע בה יוקם הפרוייקט? יש לבדוק את אופי זכויותיו של הקבלן בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרוייקט (בעלות, חכירה, קומביניציה, פינוי בינוי וכו'). במידה והקבלן ואינו בעליה הרשום של הקרקע יש לבדוק באיזה אופן חוזי הינו מקושר לה והאם יש בידו ייפוי כח מתאים לרישום והעברה.
אילו הערות ורישומים קיימים? יש לבדוק את קיומם של הערות, שיעבודים, משכנתאות, עיקולים ומשכונים וכו' הן בנוגע לקרקע עליה עתיד להיבנות הפרוייקט והן לגבי הקבלן (מומלץ אף לבדוק ברשת החברות).
האם קיים היתר בנייה לפרוייקט? יש לבדוק האם לפרוייקט ניתן היתר בנייה מהרשות המקומית והאם הוא בתוקף. כמו כן יש לבדוק את היתר הבניה ואת תוכניות ההיתר המאושרות (הגרמושקה) על מנת לוודא שהדירה הנרכשת אכן כלולה במסגרת הפרוייקט שאושר לקבלן להקים. בעניין זה ניתן אף לזהות את הדירה הנרכשת ולוודא כי מאפייניה זהים לאלו שהוצגו לכם על ידי הקבלן. במידה וטרם ניתן היתר יש לבדוק אם קיימים תנאים מוקדמים להוצאת היתר הבנייה מצד הרשות המקומית ומה הם.
מהו מצבו של הקבלן מבחינת רשויות המס? יש לבדוק האם הקבלן מחזיק בכל האישורים הנדרשים להקמת הפרוייקט ולמכירתו וכיוצ"ב לרישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין בבוא היום. תשלום מס רכישה על הקרקע ומס שבח, מס רכוש, אישור סעיף 50 מס שבח (נתון למס הכנסה ולא למיסוי מקרקעין).
מהו סוג הבטוחה שניתנת ע"י הקבלן? בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 על הקבלן חלה החובה להעניק לכם אחת מהבטוחות המופיעות בחוק שלעיל כנגד כספי התמורה שתשלמו בגין רכישת הדירה.
האם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט? במקרים בהם ישנו ליווי פיננסי לפרוייקט על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח לפרוייקט יש לשלם את תשלומי הרכישה אך ורק באמצעות שוברי תשלום המונפקים על ידי המוסד הפיננסי.
מהי התב"ע הקיימת בסביבת הפרוייקט? יש לבדוק מהי התב"ע הקיימת בסביבתו של הפרוייקט ולהתאימה לתוכניתו של הקבלן, כמו כן ניתן לבדוק מבעוד מועד האם מתוכננים לקום באיזור הפרוייקט שטחי מסחר, מוסדות ציבור או שטחים ציבוריים העשויים להשפיע בצורה ניכרת הן על שוויה הכספי של הדירה והן על איכות החיים באיזור.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה סופית וסגורה וכי ישנם בדיקות והיבטים נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עיסקה בהתאם למאפייניה.
לסיכום, זכרו כי רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) הינה עיסקה מורכבת ושונה מעיסקת רכישת דירה משומשת (יד 2) ולכן כאשר הינכם מתעניינים ברכישת דירה חדשה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל וברכישת דירה חדשה מקבלן.
המפרט הטכני של הדירה – למה חשוב לבדוק אותו לעומק
המפרט הטכני המצורף להסכם המכר הוא המסמך המפרט בפועל מה כלול במחיר הדירה, ולכן חשוב לקרוא אותו בעיון רב ולא להסתפק בעיון שטחי בו טרם החתימה. יש לבדוק את סוגי החומרים המשמשים לריצוף, לחיפוי, לדלתות הפנים והחוץ, לחלונות ולתריסים, את מספר וסוג נקודות החשמל והתקשורת, את מפרט המטבח וחדרי הרטובים, ואת אופן חלוקת השטחים בין שטח עיקרי לשטחי מרפסות וממ"ד.
כמו כן מומלץ להשוות בין המפרט הטכני לבין תוכניות ההיתר, ולוודא כי אין סתירה בין השניים באשר לגודל הדירה, מספר החדרים ומיקום הקירות. ככל שקיימות אופציות לשדרוג המפרט או להתאמות אישיות, יש לבדוק את עלותן, את מועד ההזמנה הנדרש ואת ההשלכות על מועד המסירה של הדירה. פערים בין המפרט המובטח לבין המצב בפועל בעת המסירה עלולים להוות עילה לדרישות תיקון או לפיצוי, ולכן תיעוד מדויק של המפרט מלכתחילה חיוני להגנה על זכויותיכם.
מנגנון הבטוחה – אילו סוגי בטוחות קיימות ומה ההבדל ביניהן
כפי שצוין לעיל, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן להעמיד בטוחה כנגד כספי התמורה ששולמו. בפועל, קיימות מספר צורות של בטוחה אפשריות: ערבות בנקאית להבטחת כספי הרוכשים, פוליסת ביטוח, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, או העברת הבעלות בפועל בשלב מוקדם. לכל אחת מהבטוחות הללו מאפיינים שונים מבחינת היקף ההגנה, אופן המימוש שלה במקרה הצורך, והמועד בו היא נכנסת לתוקף ביחס לכל תשלום.
מומלץ לבדוק לא רק מהו סוג הבטוחה שניתנה, אלא גם האם היא מתעדכנת ומורחבת באופן שוטף עם כל תשלום נוסף המועבר לקבלן, וכן לוודא כי מדובר במסמך בטוחה תקף ומקורי הרשום על שמכם. הרחבה נוספת בנוגע לחובות הקבלן ולהיבטים המשפטיים הנלווים לכך ניתן למצוא במאמר בנושא אחריות קבלן וחוק המכר.
מעמדו המשפטי והרישומי של הקבלן והקרקע
לצד הבדיקות שפורטו לעיל בנוגע לזהות המוכר, זכויותיו בקרקע והרישומים החלים עליה, מומלץ גם לבדוק את הרישום בפועל בטאבו או בחברה המשכנת, ולוודא כי אין סתירה בין המצב הרישומי לבין המוצג לכם על ידי הקבלן. ככל שמדובר בקרקע שטרם נרשמה במלואה על שם הקבלן, יש להבין מהו שלב ההליך הרישומי, מהם התנאים להשלמתו ומה המשמעות של רכישת דירה בטרם השלמת הרישום, לרבות ההשלכות על יכולתכם לרשום את זכויותיכם בבוא היום.
כמו כן, יש לבדוק אילו היתרים ואישורים נוספים נדרשים להשלמת הפרויקט מעבר להיתר הבנייה עצמו, כגון אישורי איכלוס, אישורי כיבוי אש ואישורי רשויות נוספות, שכן ללא אלו לא ניתן יהיה למסור בפועל את הדירה גם אם בנייתה הושלמה מבחינה פיזית.
תנאי חוזה שכדאי לבדוק ולנסות לשפר במשא ומתן
- לוח תשלומים המקושר לשלבי התקדמות הבנייה בפועל, ולא להתחייבויות תאריכים קלנדריים בלבד.
- הגדרה ברורה של מועד המסירה הצפוי, לרבות תקופת גרייס סבירה ופיצוי מוסכם למקרה של איחור מעבר לה.
- אופן ההצמדה של יתרת התמורה למדד תשומות הבנייה, ומועדי החישוב הרלוונטיים.
- היקף אחריות הקבלן לתיקון ליקויי בנייה לאחר המסירה, ומשך תקופת הבדק והאחריות החלה בהתאם לחוק.
- תנאי הביטול וההשבה במקרה שבו הפרויקט אינו יוצא לפועל או שהקבלן אינו עומד בהתחייבויותיו.
מעבר לכך, מומלץ לבחון גם את זכותכם לבצע שינויים ותוספות בדירה במהלך הבנייה ("שינויי דיירים"), את אופן חישוב עלותם ואת המועד האחרון להזמנתם, וכן את הסדרי החניה והמחסן הצמודים לדירה ואת אופן רישומם בנפרד או כחלק מהדירה עצמה. חלק ניכר מהתנאים הללו ניתנים למשא ומתן טרם החתימה, גם אם הקבלן מציג את ההסכם כמסמך סגור וקבוע מראש. עורך דין המלווה את הרוכש בשלב זה יכול לזהות סעיפים בעייתיים, לדרוש הבהרות ותיקונים, ולוודא שהזכויות שלכם משתקפות במלואן במסמכי העסקה ולא רק בהבטחות בעל פה. משרדנו, המתמחה כעורך דין נדל"ן, מלווה רוכשי דירות בבדיקות המקדמיות ובניהול המשא ומתן מול קבלנים וחברות יזמיות, וניתן לפנות אלינו לקבלת ייעוץ בטרם החתימה על הסכם הרכישה.
