עורך דין לקניית דירה חדשה מקבלן
אין ספק כי קנייה של דירה חדשה מקבלן הינה עיסקה מרגשת ומשמחת במיוחד כאשר בדרך כלל תהא זאת העיסקה הכלכלית, הגדולה והמשמעותית ביותר שיעשה אדם במהלך חייו וזאת בשל תמורתה הכספית, מורכבותה ואף חשוב מכך מדובר באקט של הבטחת עתידו וקורת הגג של אדם ובני משפחתו הקרובים לו.
כבר בשלב זה אבקש להדגיש ולהבהיר כי עורך הדין של הקבלן איננו מייצג אתכם בעיסקה זו (!!!) והוא אף מנוע למעשה מלעשות זאת בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
דברים אלו נכונים גם במידה ותידרשו ע"י הקבלן לשלם את שכ"ט עורך דינו (בהתאם לסכום המרבי הקבוע בחוק אשר מתעדכן מדי שנה), שכן, תשלום זה הינו אך ורק בגין טיפול ורישום זכויותיכם בדירה הנרכשת במסגרת הליך רישום הבית המשותף ולא למען ייצוגכם ושמירת זכויותיכם וכספכם בעיסקת רכישת הדירה מהקבלן.
כך, מומלץ ביותר לפנות לעורך דין המתמחה ברכישה של דירה חדשה מקבלן וזאת על מנת שייצג אתכם כנדרש במו"מ המשפטי מול עורכי הדין של הקבלן טרם חתימתכם על הסכם הרכישה (וכן על כל מסמך מקדים לו לרבות הצעת רכישה) בין היתר, על ידי ביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות לעיסקה מסוג זו בשלב הראשוני, ניהול מו"מ משפטי באשר להוראות הסכם המכר ונספחיו ובבדיקה מדוקדקת ויסודית של הבטחונות להם אתם זכאים כרוכשי דירה מקבלן מכוח החוק הרלוונטי.
מספר נקודות חשובות ומרכזיות שעל עורך הדין המייצג רוכשים של דירה חדשה מקבלן לבדוק בצורה יסודית:
האם המוכר הינו הקבלן המבצע או רק היזם של הפרוייקט? תחילה יש לבדוק האם הקבלן הינו גם היזם וגם החברה המבצעת של הפרוייקט או שמא ישנם חברה יזמית אשר יזמה את הפרוייקט וקבלן מבצע מטעמה. בכל מקרה יש לבדוק כי הקבלן המבצע הינו קבלן הרשום בפנקס הקבלנים והינו בעל סיווג מתאים לביצוע הקמת ובניית הפרויקט.
מהו חוסנו ומצבו הכלכלי של הקבלן? יש לבחון את מצבו הפיננסי של הקבלן העשוי להשפיע על הקמת הפרוייקט ועמידתו בהתחייבויותיו.
מה הם זכויות הקבלן בקרקע בה יוקם הפרויקט? יש לבדוק את אופי זכויותיו של הקבלן בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט (בעלות, חכירה, קומביניציה, התחדשות עירונית וכו'). במידה והקבלן אינו בעליה הרשום של הקרקע יש לבדוק באיזה אופן חוזי הינו מקושר לה והאם יש בידו ייפוי כח מתאים להעברה ורישום.
אילו הערות ורישומים קיימים? על עורך הדין המייצג רוכש דירה מקבלן יש לבדוק את קיומם של הערות, שיעבודים, משכנתאות, עיקולים ומשכונים וכו' הן בנוגע לקרקע עליה עתיד להיבנות הפרוייקט והן לגבי הקבלן (מומלץ אף לבדוק ברשת החברות).
האם קיים היתר בנייה לפרויקט? יש לבדוק האם לפרויקט ניתן היתר בנייה מהרשות המקומית והאם הוא בתוקף. כמו כן יש לבדוק את היתר הבניה ואת תוכניות ההיתר המאושרות (הגרמושקה) על מנת לוודא שהדירה הנרכשת אכן כלולה במסגרת הפרויקט שאושר לקבלן להקים. בעניין זה ניתן אף לזהות את הדירה הנרכשת ולוודא כי מאפייניה זהים לאלו שהוצגו לכם על ידי הקבלן. במידה וטרם ניתן היתר יש לבדוק האם קיימים תנאים מוקדמים להוצאת היתר הבנייה מצד הרשות המקומית ומה הם.
מהו מצבו של הקבלן מבחינת רשויות המס? מומלץ כי עורך הדין המייצג רוכש מקבלן יבדוק האם האחרון מחזיק בכל האישורים הנדרשים להקמת הפרוייקט ולמכירתו וכיוצ"ב לרישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין בבוא היום. תשלום מס רכישה על הקרקע, מס שבח, מס רכוש, אישור סעיף 50 מס שבח (רווחיו ממוסים עפ"י פקודת מס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין) וכו.
מהו סוג הבטוחה שניתנת ע"י הקבלן? בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 על הקבלן חלה החובה להעניק לכם אחת מהבטוחות המופיעות בחוק שלעיל כנגד כספי התמורה שתשלמו בגין רכישת הדירה. חשוב ביותר כי עורך הדין שמייצג רוכש דירה מקבלן יבדוק עניין זה מבעוד מועד ויוודא כי אחת מהחלופות האפשריות בחוק אכן מתקיימות.
האם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט? במקרים בהם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח לפרויקט יש לשלם את תשלומי הרכישה אך ורק באמצעות שוברי תשלום המונפקים על ידי המוסד הפיננסי.
מהי התב"ע הקיימת בסביבת הפרוייקט? יש לבדוק מהי התב"ע הקיימת בסביבתו של הפרוייקט ולהתאימה לתוכנית הבנייה של הקבלן, כמו כן ניתן לבדוק מבעוד מועד האם מתוכננים לקום באיזור הפרויקט שטחי מסחר, מוסדות ציבור או שטחים ציבוריים העשויים להשפיע בצורה ניכרת הן על שוויה הכספי של הדירה והן על איכות החיים באיזור.
לסיכום זכרו כי רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) הינה עסקה מורכבת ושונה מאוד מעיסקת רכישת דירה משומשת (יד 2) ולכן כאשר הינכם מתעניינים ברכישת דירה חדשה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל וברכישת דירה חדשה מקבלן בפרט.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה סופית וסגורה וכי ישנם בדיקות והיבטים נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עיסקה בהתאם למאפייניה.
אין ספק כי עיסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן או מחברה יזמית הינה עיסקה מרגשת ומשמחת במיוחד כאשר בדרך כלל תהא זאת העיסקה הכלכלית, הגדולה והמשמעותית ביותר שיעשה אדם במהלך חייו וזאת בשל תמורתה הכספית, מורכבותה ואף חשוב מכך מדובר באקט של הבטחת עתידו וקורת הגג של האדם הרוכש ובני משפחתו הקרובים והיקרים לו כל כך.
כבר בשלב זה אבקש לציין ולהבהיר כי עורך הדין של הקבלן איננו מייצג אתכם בעיסקה זו (!) והוא אף מנוע למעשה מלעשות זאת בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ובשל ניגוד האינטרסים בו הוא עשוי להיות מצוי, כאשר דברים אלו נכונים גם במידה ותידרשו ע"י הקבלן לשלם את שכ"ט עורך דינו (בהתאם לסכום המרבי הקבוע בחוק), שכן, תשלום זה הינו אך ורק בגין טיפול ורישום זכויותיכם בדירה הנרכשת במסגרת הליך רישום הבית המשותף ולא למען ייצוגכם ושמירת זכויותיכם וכספכם בעיסקת רכישת הדירה מהקבלן.
כך, מומלץ ביותר לפנות לעורך דין המתמחה ברכישה של דירה חדשה מקבלן על מנת שייצג אתכם כנדרש במו"מ המשפטי מול עורכי הדין של הקבלן טרם חתימתכם על הסכם הרכישה (וכן על כל מסמך אחר).
רק עורך דין העוסק בייצוג בעיסקאות של רכישת דירה מקבלן יפעל למען שמירה על זכויותיכם וכספיכם בעיסקה זו, בין היתר, על ידי ביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות לעיסקה מסוג זו בשלב הראשוני, ניהול מו"מ משפטי באשר להוראות הסכם המכר ונספחיו ובבדיקה מדוקדקת ויסודית של הבטחונות להם אתם זכאים כרוכשי דירה מקבלן מכוח החוק.
להלן מספר נקודות חשובות ומרכזיות שעל עורך הדין לבדוק בצורה יסודית:
האם המוכר הינו הקבלן או רק היזם של הפרוייקט? תחילה יש לבדוק האם הקבלן הינו גם היזם וגם החברה המבצעת של הפרוייקט או שמא ישנם חברה יזמית אשר יזמה את הפרוייקט וקבלן מבצע מטעמה. בכל מקרה יש לבדוק כי הקבלן המבצע הינו קבלן הרשום בפנקס הקבלנים והינו בעל סיווג מתאים לביצוע הקמת ובניית הפרויקט.
מהו חוסנו ומצבו הכלכלי של הקבלן? יש לבחון את מצבו הפיננסי של הקבלן העשוי להשפיע על הקמת הפרוייקט ועמידתו בהתחייבויותיו.
מה הם זכויות הקבלן בקרקע בה יוקם הפרויקט? יש לבדוק את אופי זכויותיו של הקבלן בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט (בעלות, חכירה, קומביניציה, התחדשות עירונית וכו'). במידה והקבלן אינו בעליה הרשום של הקרקע יש לבדוק באיזה אופן חוזי הינו מקושר לה והאם יש בידו ייפוי כח מתאים להעברה ורישום.
אילו הערות ורישומים קיימים? על עורך הדין המייצג רוכש דירה מקבלן יש לבדוק את קיומם של הערות, שיעבודים, משכנתאות, עיקולים ומשכונים וכו' הן בנוגע לקרקע עליה עתיד להיבנות הפרוייקט והן לגבי הקבלן (מומלץ אף לבדוק ברשת החברות).
האם קיים היתר בנייה לפרויקט? יש לבדוק האם לפרויקט ניתן היתר בנייה מהרשות המקומית והאם הוא בתוקף. כמו כן יש לבדוק את היתר הבניה ואת תוכניות ההיתר המאושרות (הגרמושקה) על מנת לוודא שהדירה הנרכשת אכן כלולה במסגרת הפרויקט שאושר לקבלן להקים. בעניין זה ניתן אף לזהות את הדירה הנרכשת ולוודא כי מאפייניה זהים לאלו שהוצגו לכם על ידי הקבלן. במידה וטרם ניתן היתר יש לבדוק האם קיימים תנאים מוקדמים להוצאת היתר הבנייה מצד הרשות המקומית ומה הם.
מהו מצבו של הקבלן מבחינת רשויות המס? מומלץ כי עורך הדין המייצג רוכש מקבלן יבדוק האם האחרון מחזיק בכל האישורים הנדרשים להקמת הפרוייקט ולמכירתו וכיוצ"ב לרישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין בבוא היום. תשלום מס רכישה על הקרקע, מס שבח, מס רכוש, אישור סעיף 50 מס שבח (רווחיו ממוסים עפ"י פקודת מס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין) וכו.
מהו סוג הבטוחה שניתנת ע"י הקבלן? בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 על הקבלן חלה החובה להעניק לכם אחת מהבטוחות המופיעות בחוק שלעיל כנגד כספי התמורה שתשלמו בגין רכישת הדירה. חשוב ביותר כי עורך הדין שמייצג רוכש דירה מקבלן יבדוק עניין זה מבעוד מועד ויוודא כי אחת מהחלופות האפשריות בחוק אכן מתקיימות.
האם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט? במקרים בהם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח לפרויקט יש לשלם את תשלומי הרכישה אך ורק באמצעות שוברי תשלום המונפקים על ידי המוסד הפיננסי.
מהי התב"ע הקיימת בסביבת הפרוייקט? יש לבדוק מהי התב"ע הקיימת בסביבתו של הפרוייקט ולהתאימה לתוכנית הבנייה של הקבלן, כמו כן ניתן לבדוק מבעוד מועד האם מתוכננים לקום באיזור הפרויקט שטחי מסחר, מוסדות ציבור או שטחים ציבוריים העשויים להשפיע בצורה ניכרת הן על שוויה הכספי של הדירה והן על איכות החיים באיזור.
לסיכום זכרו כי רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת ושונה מאוד מעיסקת רכישת דירה משומשת (יד 2) ולכן כאשר הינכם מתעניינים ברכישת דירה חדשה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל וברכישת דירה חדשה מקבלן בפרט.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה סופית וסגורה וכי ישנם בדיקות והיבטים נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עיסקה בהתאם למאפייניה.
