עת החלטנו לרכוש או למכור נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש חנות, משרד וכו') לא מעטים המקרים בהם צד לעיסקה ייתנה את ההסכמות שהתגבשו בין הצדדים לה בחתימה פורמלית על מסמך בכתב אשר נהוג לכנותו "זיכרון דברים".
זיכרון הדברים הינו למעשה מסמך קצר ותמציתי עליו חתמו צדדים לעסקה ובו מופיעים התנאים העיקריים והמרכזיים בעיסקה (ובהם: שמות הצדדים, פרטי הנכס, מחיר התמורה, תנאי תשלום, מועד מסירת הנכס, פיצוי מוסכם וכדומה) וזאת במטרה לייתן תוקף מיידי ומחייב לתנאים אלו מבלי שלמי מהצדדים תהא האפשרות לחזור בו מהסכמות אלו.
כך, חשוב להדגיש, כי בניגוד לדעה הרווחת כי זכרון הדברים מהווה למעשה מעין אקט של הצהרת כוונות שאינה מחייבת ותו לא, הרי שבתי המשפט במחוזותינו, קבעו לא אחת, כי זיכרון הדברים הינו התחייבות חוזית בעל מעמד ותוקף משפטי אשר מחייב למעשה את הצדדים החתומים עליו.
לכן, יובהר כבר עתה, כי אינני ממליץ ללקחותיי לחתום על זכרון דברים טרם היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן בכלל ובייצוג במכירה ורכישה של דירות בפרט, וזאת מפאת הנימוקים הבאים:
עורך דין מנוסה ומומלץ לקניית דירהעבור רובם המוחלט של בני האדם עיסקת קניה או מכירה של נכס מקרקעין ובכלל זאת דירת מגורים הינה…
בדיקות מקדמיות מומלצות ברכישת דירהבדיקת שיעבודים הקיימים על הדירה הנרכשת, זהות המוכרים הרשומים, האם הדירה רשומה בטאבו, האם לדירה זכויות בניה נוספות…
רכישה של דירה חדשה מקבלןקניית דירה חדשה מקבלן רכישה של דירה חדשה מקבלן הינה תמיד עיסקת מכר מרגשת ומשמחת במיוחד כאשר לרוב…- העברה של מקרקעין אגב גירושיןמהי העברת דירה אגב גירושין? פעולה של העברת "דירה אגב גירושין" הינה פעולה משפטיתבמסגרתה מועברים זכויות במקרקעין בין…
מניעה וסיכול של מו"מ עתידי – זיכרון דברים מהווה למעשה פתח לסיכסוכים משפטיים רבים, שכן, חתימת הצדדים על מסמך זיכרון הדברים מחייבת אותם, הלכה למעשה, לסעיפים המצויים בו ופוגעת באופן מהותי בכל משא ומתן עתידי; בין אם מדובר בתנאים המסחריים של העיסקה ובין אם מדובר בתנאים המשפטיים המופיעים בהסכם המכר.
ללא בדיקות מקדמיות – חתימת הצדדים על זיכרון הדברים מבוצעת לרוב ללא בדיקות מקדמיות ונחוצות ביותר בעניין הנכס נשוא העסקה (ובהם: בדיקת מצב הזכויות של הנכס, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני, בידקתו ברשות המקומית, משכנתאות, חובות, עיקולים והיטלים הרובצים על הנכס וכדומה). כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
מועד מחייב מבחינת רשות המיסים – רשות המיסים רואה במועד חתימת הצדדים על זיכרון הדברים (ולא במועד חתימה על הסכר המכר) כמועד הקובע והמחייב לעניין מועד דיווח העיסקה וכיוצ"ב למועד תשלום המיסים בגינה.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק הממשכן הינה חשובה ביותר ויש לפעול לקבלה טרם מתן כל התחייבות מטעמכם (לרבות חתימה על זכרון דברים), שכן, אי קבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס לא מהווה בדר"כ עילה מוצדקת להפרתו וכיוצ"ב לצד השני תהא עילת תביעה כנגדכם.
לסיכום, זכרו כי זכרון דברים הינו מסמך משפטי תקף ומחייב כאמור לעיל, ובבואכם לחתום על שכזה טוב תעשו אם תפנו קודם לכן לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן אשר ייעץ לכם בעניין זה ויפעל למענכם.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
שאלות נפוצות
מתי האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? באמת שווה את ההשקעה ומתי פחות?
האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? שווה את ההשקעה בעיקר כשיש מטרה ברורה, תקציב ריאלי ויכולת למדוד אם הפעילות באמת מזיזה משהו בעסק. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך. כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
כמה תקציב בדרך כלל צריך בשביל האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? כדי לראות אפקט?
ברוב המקרים כדאי להתייחס להאם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? כהשקעה שצריכה להחזיר תוצאה עסקית, ולכן התקציב צריך להתאים למטרה, לתחרות ולהיקף העבודה בפועל. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך. כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
מה ההבדל בין האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? לבין אפשרויות דומות, ואיפה כל אחת עדיפה?
האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? שונה מאפשרויות דומות בעיקר במטרה, בעומק העבודה, באחריות על הביצוע ובדרך שבה מודדים הצלחה. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך. כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
אילו טעויות נפוצות עולות ביוקר סביב האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים??
הטעות הנפוצה היא לבחור האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? לפי הבטחות כלליות במקום לבדוק התאמה, תהליך, שקיפות ומדידה. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך. כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
איך בודקים אם האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? באמת עובד בפועל?
נכון למדוד את התוצאות של האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים? לפי איכות הפניות, השפעה עסקית והתקדמות עקבית, לא רק לפי מספרי שטח.
מה חשוב לבדוק לפני שמיישמים האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים??
לפני שמיישמים האם מומלץ להתקשר בזיכרון דברים בעיסקה של רכישה / מכירה של דירת מגורים?, כדאי לבדוק מטרות, משאבים, נקודת פתיחה ומדדים שיראו אם זה באמת עובד. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך. כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
