מדריך מידע מטעם משרד אל-רם זלזניק · פורסם:
ברכישת דירה על מקרקעי רשות מקרקעי ישראל, השאלה אינה רק מי גר בדירה ומי רשום כבעלים. יש לברר מהי הזכות המדויקת בנכס, מי הגורם המנהל, אם הנכס רשום בטאבו או מנוהל ברמ״י או בחברה משכנת, והאם העברת הזכות מחייבת פעולה או אישור נוספים.
מה תמצאו במדריך?
להבחין בין בעלות, חכירה ורישום מנהל
יש לעיין באישור זכויות עדכני או בנסח רישום, לפי מסלול הרישום, ולבדוק את זהות בעלי הזכויות, מהות הזכות, תקופת החכירה ככל שמצוינת, ההצמדות והרישומים המגבילים. לפי שירות אישור הזכויות של רמ״י, אישור זכויות בנכס המנוהל ברמ״י כולל תיאור מקרקעין, בעלי זכויות, מהות זכויות, שעבודים, פעולות רשומות והערות נוספות. לגבי נכס הרשום בטאבו, רמ״י מפנה לקבלת נסח מלשכת רישום המקרקעין.
לבחון אם דרוש אישור להעברה
הצורך באישור רמ״י אינו אחיד לכל דירה. בדף ההנחיות של רמ״י להעברת זכויות נאמר, בין היתר, שבנכס מגורים מהוון במגזר העירוני הרשום בטאבו, שבו קיימת הערה שאין מגבלה בהעברת זכויות וירושה, אין חובה על המעביר לקבל את אישור רמ״י. מכאן שאין להסיק את המצב מדירה אחרת או מהגדרה שיווקית; יש לבדוק את הנסח, ההסכם והאישור המתאימים לנכס המסוים.
חובות ותנאי חוזה החכירה
בהליך העברת זכויות רמ״י מציינת אפשרות לדמי הסכמה בנכס שאינו מהוון ולחובות דמי חכירה שנתיים, אם קיימים. היא גם מבהירה שהפרת תנאי הסכם פיתוח או חוזה חכירה עשויה למנוע אישור העברה עד לתיקון או להסדרה בהתאם לנוהל. לכן יש לבקש לפני חתימה פירוט עדכני של חובות, דרישות והפרות נטענות, ולא לקבוע בהסכם הנחה בדבר פטור או חיוב בלי מסמך של הגוף המוסמך.
להקצות אחריות בהסכם המכר
ההסכם צריך לקבוע מי מגיש את בקשת ההעברה, מי אוסף אישורי מס ואישורי רמ״י, מי נושא בכל תשלום שנדרש לפי מצב הזכות, ואילו כספים יישארו בנאמנות עד להצגת האישורים. אם הדירה מנוהלת גם בחברה משכנת, יש לצרף את דרישות החברה ולא להסתמך על הודעת רמ״י בלבד. במימון בנקאי יש לבדוק גם את דרישות המלווה לרישום בטוחה.
רשימת בדיקות ממוקדת
כדאי לרכז: אישור זכויות או נסח עדכני, חוזה חכירה או מסמכי הקצאה אם קיימים, הודעה בדבר היוון או מגבלת העברה, פירוט חובות, מסמכי שעבוד, התכתבויות רלוונטיות עם רמ״י, ודרישות החברה המשכנת אם ישנה. בדיקת הזכויות אינה מחליפה בדיקה של היתר הבנייה, תוכניות חלות ומצב הדירה בפועל.
האם כל דירה על קרקע רמ״י מחייבת אישור רמ״י במכירה?
לא. רמ״י מפרטת חריג לנכסי מגורים מהוונים במגזר העירוני הרשומים בטאבו, בתנאים שצוינו בדף ההעברה. יש לאמת שהחריג מתקיים במסמכי הנכס, ולא להסתפק באמירה כללית של המוכר.
האם אישור זכויות מוכיח שהשימוש בדירה מוסדר?
לא. רמ״י מציינת במפורש שאישור זכויות או הודעה על רישום זכויות אינם אישור לשימושים שאינם מוסדרים. יש לבצע גם בדיקה תכנונית נפרדת.
כשהמוכר אומר שהנכס מהוון
המונח היוון אינו מסביר לבדו את כל תנאי הזכות. צריך לקרוא את המסמכים המתייחסים לנכס, לזהות מה שולם ומה נותר כפוף לתנאים, ולבדוק אם קיימת מגבלה רלוונטית להעברה או לשימוש. אין להסיק מדירה אחרת בבניין או מהצהרה כללית שהמסלול זהה בכל יחידה.
בדוגמה היפותטית, מוכר מציג מסמך ישן על תשלום היוון אך מאז נוספה בנייה או השתנה השימוש בנכס. המסמך הישן עשוי להיות רלוונטי, אך אינו פותר בהכרח את השאלה אם המצב הנוכחי תואם את ההסכם. צריך לבדוק את השתלשלות המסמכים ואת תשובת הגוף המנהל לגבי הפעולה המבוקשת כיום, בלי להניח שתשלום בעבר מסדיר כל שינוי עתידי.
חוזה חכירה ותיאור הדירה
זכות חכירה מתוארת באמצעות חוזה ותנאים שיש לקרוא לצד הרישום. חשוב לזהות את הנכס, מטרת ההקצאה, התקופה והתחייבויות הצדדים. אם מסמך מתייחס למגרש או לפרויקט שלם, צריך להבין כיצד הוא מתקשר לדירה המסוימת שנמכרת ולהצמדות שמוצגות לקונה.
למשל, החוזה המקורי מתאר יחידה לפי מספר פנימי והנסח המאוחר מציג תת־חלקה. לפני שמניחים שמדובר באותו נכס, מצליבים את התשריט ואת מסמכי השרשרת. פער בשם רחוב או במספר דירה יכול להיות שינוי מנהלי, אבל פער בזכות או בשטח עשוי לדרוש בירור מהותי. זהות המוכר בלבד אינה מספיקה כדי להשלים את ההתאמה.
עסקה שכוללת גם טיפול בחברה משכנת
כאשר חברה משכנת מנהלת את רישום הזכויות, צריך לזהות איזה שלב מטופל אצלה ואיזה שלב דורש פעולה מול רמ״י או גוף אחר. הודעה מקוונת יכולה לסייע באיתור מידע, אך אין להחליף באמצעותה מסמך זכויות מחייב שנדרש מהחברה. ההסכם צריך להביא בחשבון את כל שרשרת ההעברה.
בדוגמה היפותטית, המוכר קיבל אישור מגוף אחד, אך החברה המשכנת דורשת מסמכי מס ושחרור התחייבות לבנק לפני שינוי הרישום. הקונה צריך לדעת מי משיג כל מסמך ומה יוכיח שההעברה הושלמה. תשלום יתרת התמורה על סמך אישור חלקי עלול להשאיר שלב מהותי ללא מנגנון מתאים, גם אם אין מחלוקת בין המוכר לקונה.
דרישה כספית שלא הובאה בחשבון
אם מתגלה דרישה במהלך הטיפול, יש לברר את מקורה, את הזכות שאליה היא נוגעת ואת האפשרות לבדוק או להשיג עליה במסלול המתאים. לא כל תשלום הוא מס רכישה ולא כל חיוב הוא ארנונה. סיווג נכון חשוב גם לחלוקת האחריות בין הצדדים ולתכנון התקציב.
למשל, המוכר והקונה מסכימים ביניהם שכל צד ישלם את המסים החלים עליו, אך מתעוררת דרישה הנוגעת להסדרת תנאי חכירה. ניסוח כללי כזה עלול שלא לענות על השאלה מי משלם ומי מנהל את הטיפול. עדיף להגדיר מראש את סוגי החיובים האפשריים ואת מנגנון הבירור, בלי להמציא סכום או להבטיח פטור לפני קבלת הנתונים.
לתאם בין בקשת ההעברה לבין המימון
בנק עשוי לבקש מסמך זכויות, התחייבות לרישום בטוחה או נוסח מסוים לפני שחרור כספי הלוואה. אם הליך ההעברה מול הגוף המנהל מחייב גם הוא מסמכים מהבנק, צריך לתכנן את סדר הפעולות. אין להניח שהבנק ישחרר כסף רק משום שהמוכר והקונה חתמו על הסכם.
המסגרת הרשמית מתוארת בהנחיות רמ״י להעברת זכויות ובשירות אישור הזכויות. בעסקה המסוימת בודקים את המסמכים העדכניים ואת דרישות הגופים המעורבים. לאחר הגשה יש לעקוב אחר השלמות ותוצאה, ולא להסתפק במספר פנייה. אישור שהבקשה נקלטה, אישור להעברה ורישום הזכות הם שלבים שעשויים להיות שונים זה מזה.
בתיק העסקה כדאי לשמור עותק של כל דרישה והמסמך שנמסר בתשובה. אם גורם מבקש שוב חומר שכבר נשלח, תיעוד המשלוח מאפשר לברר אם מדובר בחוסר טכני או בדרישה חדשה. סדר כזה מסייע גם כאשר עורך דין, בנק או נציג של החברה המשכנת מתחלפים במהלך הטיפול.
שאלות קשורות להמשך הבדיקה
המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי לפי המסמכים והנסיבות. המשרד נמצא בדרך הנפת הדגל 5, בניין צרפתי ״אמבסי״, פארק המדע, נס ציונה. הפגישות בתיאום מראש.
