מדריך מידע מטעם משרד אל-רם זלזניק · פורסם:
כאשר אחד מבעלי הדירה נפטר, אין להניח שהיורשים או בן הזוג שנותר רשאים למכור את חלקו רק מכוח הקשר המשפחתי. עסקה תקינה מתחילה בזיהוי הזכות של המנוח, המסמך הקובע מי יורש, דרך הרישום הנדרשת וסמכות החותמים לפעול בשם כל בעלי הזכויות.
מה תמצאו במדריך?
- לבדוק מי היה בעל הזכות הרשום
- להבחין בין צו ירושה לצו קיום צוואה
- לוודא שכל מי שנדרש חותם
- להתאים את ההסכם למצב הרישומי
- רשימת מסמכים
- שרשרת ירושות באותה דירה
- בן זוג שמחזיק בדירה אינו בהכרח מוכר את כולה
- מנהל עיזבון, קטין או מיופה כוח בין החותמים
- תמורת המכר וחלוקת הכסף בין היורשים
- לוח זמנים שמביא בחשבון את מסמכי הירושה
לבדוק מי היה בעל הזכות הרשום
יש להוציא נסח רישום או אישור זכויות עדכני ולבדוק את חלקו של המנוח, את זהות הבעלים הנוסף אם ישנו, והאם רשומים שעבודים או הערות. אם הדירה מנוהלת בחברה משכנת או ברמ״י, יש לבקש את המסמכים של הגוף המנהל. מסמך ירושה אינו מחליף את בדיקת הזכויות הקיימת, ובדיקת הזכויות אינה מחליפה את מסמך הירושה.
להבחין בין צו ירושה לצו קיום צוואה
צו ירושה קובע את זהות יורשי מי שלא הותיר צוואה ואת חלקם בעיזבון, אך אינו קובע חלוקה של נכס מסוים. כך מוסבר בדף הממשלתי על צו ירושה. כאשר קיימת צוואה, נדרש לבחון צו קיום צוואה מתאים. השירות הממשלתי לבקשת צו קיום צוואה מסביר שהבקשה נועדה לתת לצוואה תוקף, ושניתן לבקש גם רישום של הצו ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במקרים המתאימים.
לוודא שכל מי שנדרש חותם
אחרי בדיקת הצו, בודקים אם כל הזכויות עברו כבר ברישום, אם יש כמה יורשים, אם מונה מנהל עיזבון, ואם מי שחותם פועל מכוח ייפוי כוח תקף. כאשר חלק מהיורשים אינם מוכרים את זכויותיהם או כאשר קיימת מחלוקת, אין לתאר את העסקה כמכירה של דירה שלמה. צריך להגדיר בדיוק מה נמכר ומי מוסמך להתחייב.
להתאים את ההסכם למצב הרישומי
הסכם המכר צריך לציין את מסמכי הירושה שנבדקו, את בעלי הזכויות החותמים, ואת המסלול לרישום העברת הזכויות. אם הרישום על שם היורשים טרם הושלם, יש להגדיר אילו פעולות יבוצעו קודם, מי אחראי להן, ואילו מסמכים יימסרו. תשלומים מהותיים ראוי לקשור להתקדמות שניתן להוכיח במסמכים, במיוחד כאשר קיימים כמה יורשים או גורם מנהל נוסף.
רשימת מסמכים
נדרשים בדרך כלל נסח או אישור זכויות עדכני, תעודת פטירה, צו ירושה או צו קיום צוואה, הצוואה לפי הצורך, מסמכי רישום הצו או הוראות הגוף המנהל, תעודות זהות וייפויי כוח. בנוסף יש לבדוק מסמכי מס, שעבודים והתחייבויות קיימות. אם יש צו חדש, התנגדות או מחלוקת ידועה, יש לברר את השפעתם לפני התחייבות בלתי חוזרת.
האם אפשר לקנות לפני שהדירה נרשמה על שם היורשים?
לעיתים ניתן לבנות עסקה עם תנאים ומנגנון רישום, אך יש לבדוק את הצו, דרישות רישום המקרקעין או הגוף המנהל, וכל החתימות הנדרשות. אין להניח שההליך זהה בכל נכס.
האם צו ירושה מחלק את הדירה בין היורשים בפועל?
לא בהכרח. צו ירושה קובע את זהות היורשים וחלקיהם בעיזבון; לכן יש לבחון את חלקי הזכויות ואת פעולות הרישום הנדרשות לנכס הספציפי.
שרשרת ירושות באותה דירה
לעיתים הדירה עדיין רשומה על שם אדם שנפטר לפני שנים, ובינתיים נפטר גם אחד מיורשיו. במקרה כזה צו אחד אינו בהכרח מסביר מי זכאי כיום לכל חלק. צריך למפות את שרשרת הזכויות ולבדוק את המסמכים המתייחסים לכל עיזבון, בלי לדלג על אדם רק מפני שהמשפחה מסכימה באופן כללי למכירה.
בדוגמה היפותטית, דירה רשומה על שם סבתא, בנה ירש חלק ממנה אך נפטר לפני הרישום, וילדיו מבקשים למכור. הקונה צריך להבין כיצד עברה הזכות בכל שלב ומי נדרש לחתום כעת. שמות דומים או קשר משפחתי ברור אינם מחליפים צו מתאים. אם קיימת צוואה באחד השלבים, צריך לקרוא את הוראותיה ולא להניח שהחלוקה זהה לירושה לפי דין.
בן זוג שמחזיק בדירה אינו בהכרח מוכר את כולה
בן הזוג שנותר בחיים עשוי להיות בעלים של חלק מהדירה, יורש של חלק נוסף או בעל זכות מגורים שצריך לבדוק. אלה מעמדות שונים. ניהול המשא ומתן מולו אינו מוכיח שהוא מוסמך להתחייב בשם כל היורשים. חשוב להפריד בין חלק שהיה שלו לפני הפטירה לבין חלקים שהגיעו מהעיזבון.
למשל, בן הזוג מציג חשבונות ארנונה על שמו ומחזיק בכל המפתחות. מסמכים אלה יכולים ללמד על שימוש וטיפול בנכס, אך אינם תחליף לבדיקת הבעלות. אם יורשים אחרים מבקשים למכור והוא מתנגד לפינוי, הקונה צריך לברר את הזכויות ואת תנאי המסירה לפני התחייבות. אין לקבוע מסירת חזקה פנויה על בסיס הבטחה של מי שאינו שולט בכל ההיבטים הנדרשים.
מנהל עיזבון, קטין או מיופה כוח בין החותמים
כאשר מוצג מנהל עיזבון, יש לעיין בצו המינוי ובהוראות הנוגעות לסמכותו ולמכירה. ציון אדם בצוואה כמנהל רצוי אינו שקול לבדו למינוי. אם בין בעלי הזכויות קטין או אדם שהפעולה בשמו כפופה להסדר משפטי מיוחד, צריך לברר אילו אישורים נדרשים לפני ההתקשרות והשלמתה.
בדוגמה היפותטית, אחד היורשים חי בחו״ל ובן משפחה בישראל מטפל במכירה. יש לקרוא את ייפוי הכוח, לבדוק אימות מתאים ולהבחין בין סמכות לחתום לבין סמכות לקבל כסף. מינוי אדם לטפל בבקשה לצו אינו בהכרח הרשאה למכור דירה. הבדיקה צריכה להתייחס לפעולה המדויקת ולדרישות הגוף שבו תירשם ההעברה.
תמורת המכר וחלוקת הכסף בין היורשים
הקונה צריך לדעת למי עליו לשלם כדי שהתשלום ייחשב קיום של התחייבותו. מחלוקת פנימית בין יורשים על חלוקה או החזר הוצאות אינה אמורה להישאר כהוראה עמומה בחוזה. יש לזהות חשבונות, הרשאות ותנאי נאמנות, ולבדוק שההוראות התקבלו מכל מי שנדרש לכך.
למשל, יורש שטיפל בדירה מבקש לקבל את כל התמורה ולחלק אותה בהמשך. נוחות אינה תחליף להרשאה תקפה ולהסכם ברור. אם יורש אחר חולק על ההוצאות שנוכו, הקונה עלול להיקלע למחלוקת שאינה קשורה למחיר שקבע. מנגנון תשלום מתועד מאפשר להבחין בין השלמת רכישת הדירה לבין ההתחשבנות של המוכרים בינם לבין עצמם.
לוח זמנים שמביא בחשבון את מסמכי הירושה
הוצאת צו, תיקון פרטי זיהוי, איסוף חתימות ורישום יכולים להיות שלבים נפרדים. לפני קביעת מועד תשלום מהותי צריך לברר מה כבר הושלם ומה עדיין תלוי בהחלטה או במסמך חיצוני. אין להציג בקשה שהוגשה כאילו היא צו שכבר ניתן, או צו שניתן כאילו כל דרישות הרישום מולאו.
השירותים הרשמיים לצו ירושה ולצו קיום צוואה מסבירים את מסגרת ההליכים. בעסקת רכישה יש להוסיף לכך את דרישות הגוף הרושם והבנק המממן. כדאי לקבוע מראש מה קורה אם מתבקשת השלמה, איך נמסר עדכון לקונה ובאילו תנאים אפשר להמשיך. כך העסקה נשענת על מסמכים שניתן לבדוק ולא על הערכה כללית שהירושה היא עניין טכני בלבד.
שאלות קשורות להמשך הבדיקה
המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי לפי המסמכים והנסיבות. המשרד נמצא בדרך הנפת הדגל 5, בניין צרפתי ״אמבסי״, פארק המדע, נס ציונה. הפגישות בתיאום מראש.
