מדריך מידע מטעם משרד אל-רם זלזניק · פורסם:
טעות ברישום זכויות בטאבו יכולה להיות שגיאת שם או מספר, פער בשטח או בגבולות, או טענה רחבה יותר לגבי זכות רשומה. אין מסלול אחד לכל המקרים. תחילה צריך להשוות את הרישום למסמכי המקור ולהגדיר את סוג הפער לפני שמגישים בקשה.
מה תמצאו במדריך?
- לאסוף את מסמכי המקור
- להבחין בין טעות טכנית למחלוקת בזכות
- טעות בשטח או בגבולות
- לבדוק את הגוף המנהל
- להימנע מעסקה על בסיס הנחה
- להגדיר מה בדיוק אינו תואם
- לבדוק היכן מנוהלות הזכויות
- לטפל בגבולות ובשטח בזהירות מוגברת
- לשלב את הטיפול בעסקת מכר
- לבחון אם קיימות הערות או זכויות נוספות
- הבדל בין מספר הדירה לבין תת־החלקה
לאסוף את מסמכי המקור
יש להוציא נסח עדכני ולרכז את השטר, הסכם המכר או החכירה, תעודות רישום ישנות, תשריטים, אישורי מס ומסמכים שמהם עולה הטעות הנטענת. כאשר הפער הוא בשם או במספר זיהוי, יש לצרף גם מסמכי זיהוי ומסמכים המעידים על שינוי שם, ככל שרלוונטי. המטרה היא להראות מה נרשם, מה נטען שהיה צריך להירשם, ומהו מקור הנתון הנכון.
להבחין בין טעות טכנית למחלוקת בזכות
יש להבחין בין שגיאה בשם או במספר זיהוי לבין טענה המשנה בעלות, חלקים בזכות או גבולות. בודקים את מסמכי הרישום המקוריים, את אופן יצירת הטעות ואת הגוף שבו מנוהלות הזכויות. אין להניח שתיקון מהותי בזכות יטופל כמו תיקון הקלדה, וייתכן שיידרש בירור מול צדדים נוספים או הליך משפטי מתאים.
טעות בשטח או בגבולות
הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה הליך לתיקון שטח וגבולות של מקרקעין לא מוסדרים לפי סעיף 135א לחוק המקרקעין. בדף השירות מצוין שאם התיקון עלול לפגוע במקרקעין סמוכים, לא ייעשה התיקון בלי שניתנה למי שעלול להיפגע הזדמנות סבירה להשמיע טענותיו. השירות מפרט מסמכים אפשריים, כגון רישום ברשות המקומית, שטר מכר או חכירה ואישורי מס ישנים.
לבדוק את הגוף המנהל
אם הזכויות אינן רשומות בטאבו אלא מנוהלות ברמ״י או בחברה משכנת, יש לפנות לגוף הרלוונטי ולבדוק את נוהל התיקון שלו. רמ״י מציינת בפעולות לרישום ולעדכון זכויות גם מסלול של תיקון רישום – טעות סופר, וכי בקשה חסרה עשויה להיות מוחזרת להשלמת מסמכים.
להימנע מעסקה על בסיס הנחה
כאשר הטעות מתגלה תוך כדי מכר, יש לקבוע בהסכם מי מטפל בתיקון, אילו מסמכים יידרשו, ומה יקרה אם יתברר שהטעות מהותית יותר. אין להציג תיקון כטכני לפני שנבדקו המסמכים והשלכתו על הזכות, המימון והרישום.
האם אפשר לתקן כל שגיאה בהליך קצר?
לא. טעות טכנית עשויה להיות פשוטה יותר, אך פער בשטח, בגבולות או בזכות רשומה יכול להשפיע על צדדים נוספים ולדרוש מסמכים או הליך אחר.
האם נסח טאבו שגוי מבטל את עסקת המכר?
לא ניתן לקבוע זאת באופן כללי. יש לזהות את הטעות, לבדוק את מסמכי המקור ואת השפעתה על הזכות המועברת, ולנסח את ההסכמות בהתאם.
מידע רשמי להמשך הבדיקה: תיקון שטח וגבולות במרשם המקרקעין. יש להתאים את המסמכים ואת ההליך למקרה המסוים.
להגדיר מה בדיוק אינו תואם
תיקון רישום מתחיל בהשוואה בין הנתון שבנסח לבין מסמך המקור. פער בשם, במספר זיהוי או בכתובת אינו זהה לפער בגבול, בשטח או בזהות בעל הזכות. יש להציג מה מופיע כיום, מהו הנתון הנטען כנכון ומהו המסמך שעליו מסתמכים. הגדרה מדויקת מסייעת להבחין בין טעות סופר אפשרית לבין מחלוקת מהותית.
בדוגמה היפותטית, בנסח מופיע מספר זהות שגוי אך השם, השטר והמסמכים ההיסטוריים תואמים. זה שונה ממצב שבו נטען שאדם אחר היה צריך להירשם כבעלים. במקרה השני, לא נכון להציג את הבקשה כ"תיקון טכני" בלי לבדוק את העסקה המקורית, צדדים נוספים והשלכת השינוי.
לבדוק היכן מנוהלות הזכויות
טאבו, רמ״י וחברה משכנת אינם אותו מרשם. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מנהלת את פנקסי המקרקעין. רמ״י מנהלת זכויות במקרקעי ישראל, וחברה משכנת עשויה לנהל רישום זכויות חוזיות בפרויקט שטרם נרשם בפנקס. יש לפנות לגוף שמנהל את הנתון שבמחלוקת ולא להניח שאישור מגוף אחד משנה את הרישום אצל אחר.
אם הדירה מנוהלת בחברה משכנת, אישור או מכתב ממנה עשוי להיות רלוונטי להעברת זכויות, אך אינו נסח טאבו. אם הנכס מנוהל ברמ״י, יש לבדוק את המסלול והמסמכים הנדרשים שם. השאלה הראשונה היא אפוא מהו מקור הרישום, ולא רק איך מכונה המסמך בפי הצדדים.
לטפל בגבולות ובשטח בזהירות מוגברת
תיקון שטח או גבולות עשוי להשפיע על מקרקעין סמוכים ועל בעלי זכויות נוספים. השירות הרשמי לתיקון שטח וגבולות מתייחס למסלול לפי סעיף 135א במקרקעין לא מוסדרים, ואינו מסלול כללי לכל טעות בכל נכס. יש לזהות תחילה את סוג המקרקעין ואת ההליך המתאים. כאשר עלולים להיפגע צדדים נוספים, יש לבדוק את זכויותיהם ואת דרישות שמיעת טענותיהם.
בדוגמה היפותטית, בעל מגרש מגלה שהשטח בנסח קטן מן השטח שנמדד בשטח. לפני הגשה יש לברר אם מדובר במדידה, בתכנית, בגבול עם שכנים או ברישום היסטורי. תיקון שעלול להזיז גבול אינו דומה לתיקון מספר שהוקלד שגוי במסמך.
לשלב את הטיפול בעסקת מכר
כאשר מתגלה פער תוך כדי מכירה, ההסכם צריך להבחין בין תיקון צפוי וקצר יחסית לבין אי־ודאות מהותית. אפשר לקבוע מי יגיש בקשה, איזה מסמך ייחשב תיקון מספק, מי נושא בעלות ומה קורה אם מתברר שנדרש הליך אחר. אין להשאיר את הקונה עם התחייבות כללית שהמוכר "יטפל בטאבו".
למשל, טעות בשם שניתן להוכיח במסמכי זיהוי שונה מפער בשטח הדירה או בהצמדה לחניה. לוח תשלומים, נאמנות ומועד מסירה יכולים להידרש להתאמה שונה בכל אחד מן המצבים. יש להימנע משחרור כספים בלתי מותנה כאשר תיקון מהותי עוד לא הובהר.
לבחון אם קיימות הערות או זכויות נוספות
גם תיקון שנראה מצומצם עשוי לפגוש משכנתה, עיקול, הערת אזהרה או זכות של צד שלישי. נסח עדכני והמסמכים שיוצרים את הזכות מסייעים להבין אם שינוי הנתון עלול להשפיע על גורם נוסף. אין להניח שכל שעבוד ימנע תיקון, אך גם אין להתעלם ממנו.
אם מתגלה אי־התאמה, חשוב שלא לבצע שינוי פרטי בהסכם או בתשריט כאילו הוא משנה את הרישום. המסמך החוזי יכול להסדיר התחייבויות בין הצדדים, אך שינוי בפנקס או במסמכי הגוף המנהל מחייב בדיקה במסלול המתאים.
הבדל בין מספר הדירה לבין תת־החלקה
מספר שמופיע על דלת הדירה, מספר נכס בחשבון העירייה ותת־חלקה בפנקס אינם בהכרח אותו מזהה. הבדל ביניהם אינו מוכיח לבדו טעות ברישום. צריך להשוות את התשריט ואת תיאור היחידה כדי לבדוק שמדובר באותו נכס, ולא לבקש שינוי רק מפני שהמספרים שונים.
בדוגמה היפותטית, הדירה מסומנת בבניין כמספר שש אך רשומה כתת־חלקה תשע. אם התשריט מזהה נכונה את מיקומה ואת הצמדותיה, ייתכן שאין פגם שדורש תיקון. לעומת זאת, אם התשריט מציג מחסן אחר או גבול שאינו תואם לטענה, צריך לברר את מסמך היסוד ואת מקור הפער. ההבחנה מונעת טיפול מיותר וממקדת את הבדיקה בנתון שעשוי להשפיע על הזכויות, על המימון או על עסקה מתוכננת.
שאלות קשורות להמשך הבדיקה
המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי לפי המסמכים והנסיבות. המשרד נמצא בדרך הנפת הדגל 5, בניין צרפתי ״אמבסי״, פארק המדע, נס ציונה. הפגישות בתיאום מראש.
