עת החלטנו לרכוש או למכור נכס מקרקעין (דירה, בית, מגרש חנות, משרד וכו') לא מעטים המקרים בהם צד לעיסקה ייתנה את ההסכמות שהתגבשו בין הצדדים לה בחתימה פורמלית על מסמך בכתב אשר נהוג לכנותו "זיכרון דברים".
זיכרון הדברים הינו למעשה מסמך קצר ותמציתי עליו חתמו צדדים לעסקה ובו מופיעים התנאים העיקריים והמרכזיים בעיסקה (ובהם: שמות הצדדים, פרטי הנכס, מחיר התמורה, תנאי תשלום, מועד מסירת הנכס, פיצוי מוסכם וכדומה) וזאת במטרה לייתן תוקף מיידי ומחייב לתנאים אלו מבלי שלמי מהצדדים תהא האפשרות לחזור בו מהסכמות אלו.
כך, חשוב להדגיש, כי בניגוד לדעה הרווחת כי זכרון הדברים מהווה למעשה מעין אקט של הצהרת כוונות שאינה מחייבת ותו לא, הרי שבתי המשפט במחוזותינו, קבעו לא אחת, כי זיכרון הדברים הינו התחייבות חוזית בעל מעמד ותוקף משפטי אשר מחייב למעשה את הצדדים החתומים עליו.
לכן, יובהר כבר עתה, כי אינני ממליץ ללקחותיי לחתום על זכרון דברים טרם היוועצות עם עורך דין העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן בכלל ובייצוג במכירה ורכישה של דירות בפרט, וזאת מפאת הנימוקים הבאים:
מניעה וסיכול של מו"מ עתידי – זיכרון דברים מהווה למעשה פתח לסיכסוכים משפטיים רבים, שכן, חתימת הצדדים על מסמך זיכרון הדברים מחייבת אותם, הלכה למעשה, לסעיפים המצויים בו ופוגעת באופן מהותי בכל משא ומתן עתידי; בין אם מדובר בתנאים המסחריים של העיסקה ובין אם מדובר בתנאים המשפטיים המופיעים בהסכם המכר.
ללא בדיקות מקדמיות – חתימת הצדדים על זיכרון הדברים מבוצעת לרוב ללא בדיקות מקדמיות ונחוצות ביותר בעניין הנכס נשוא העסקה (ובהם: בדיקת מצב הזכויות של הנכס, מצבו המשפטי, מצבו התכנוני, בידקתו ברשות המקומית, משכנתאות, חובות, עיקולים והיטלים הרובצים על הנכס וכדומה). כך, הצדדים נחשפים למעשה לסיכונים רבים בהיעדר ליווי משפטי מקדים.
מועד מחייב מבחינת רשות המיסים – רשות המיסים רואה במועד חתימת הצדדים על זיכרון הדברים (ולא במועד חתימה על הסכר המכר) כמועד הקובע והמחייב לעניין מועד דיווח העיסקה וכיוצ"ב למועד תשלום המיסים בגינה.
קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק הממשכן הינה חשובה ביותר ויש לפעול לקבלה טרם מתן כל התחייבות מטעמכם (לרבות חתימה על זכרון דברים), שכן, אי קבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס לא מהווה בדר"כ עילה מוצדקת להפרתו וכיוצ"ב לצד השני תהא עילת תביעה כנגדכם.
לסיכום, זכרו כי זכרון דברים הינו מסמך משפטי תקף ומחייב כאמור לעיל, ובבואכם לחתום על שכזה טוב תעשו אם תפנו קודם לכן לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין והנדל"ן אשר ייעץ לכם בעניין זה ויפעל למענכם.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולכותב המאמר לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
