קניית דירה חדשה מקבלן
רכישה של דירה חדשה מקבלן הינה תמיד עיסקת מכר מרגשת ומשמחת במיוחד כאשר לרוב תהא זאת העיסקה הכלכלית הגדולה, המורכבת והמשמעותית ביותר שיעשה אדם במהלך חייו וזאת בשל הכספים הרבים המושקעים בה, מורכבותה והעובדה כי מדובר באקט של הבטחת עתידו וקורת הגג של הרוכש ובני משפחתו הגרים עימו.
מסמכים שכדאי לבדוק לפני החתימה על חוזה רכישה מקבלן
לפני החתימה כדאי לוודא שקיבלתם ועיינתם בנסח רישום מעודכן של המקרקעין, באישור זכויות הקבלן בקרקע, בהיתר הבנייה הרלוונטי, ובנוסח מפרט טכני מפורט המתאר את חומרי הגמר, המערכות והתקנים שייכללו בדירה. כדאי גם לבדוק את לוח התשלומים המוצע ולוודא שהוא תואם את קצב התקדמות הבנייה בפועל, כך שהתשלומים לא יוקדמו ביחס למצב הבנוי בשטח.
ערבויות חוק המכר – למה הן חשובות
חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן להעמיד לרוכש ערבות בנקאית או ביטוחית כנגד כל תשלום ששולם על חשבון הדירה, כדי להגן על הכספים במקרה שבו הבנייה לא תושלם. חשוב לוודא שהערבות מתעדכנת בהתאם לכל תשלום נוסף, ושאינה נותרת נמוכה מהסכום ששולם בפועל בשלב כלשהו של העסקה.
עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם בעיסקת הרכישה
כבר בשלב זה יודגש ויובהר כי עורך הדין של הקבלן איננו מייצג אתכם בעיסקה זו (!!!) והוא אף מנוע למעשה מלעשות זאת בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
כך, דברים אלו נכונים גם כן אף אם תידרשו לשלם במסגרת עיסקת הרכישה גם את שכר טרחתו של עורך הדין של הקבלן (בהתאם לסכום המירבי הקבוע בתקנות), שכן, תשלום זה הינו אך למען הליך רישום הבית המשותף ולא למען כל מטרה אחרת ובכלל זאת ייצוגכם ושמירת זכויותיכם וכספיכם בעיסקת הרכישה אל מול הקבלן.
שימרו על זכויותיכם וכספיכם באמצעות עורך דין מקרקעין מומלץ
אם כן, מומלץ ביותר לפנות לעורך דין מנוסה בתחום המקרקעין אשר ייצג אתכם בעיסקה הרכישה אל מול עורך דינו של הקבלן ואף מומלץ לעשות כן קודם לחתימה על הצעת הרכישה של הדירה המוגשת לקבלן.
כך, עורך הדין ישמור על זכויותיכם וזאת על ידי ביצוע הבדיקות המקדימות הנחוצות במסגרת עיסקת רכישה מקבלן, ינהל עבורכם את המו"מ המשפטי אל מול עורך דינו של הקבלן בכל הקשור להסכם הרכישה ונספחיו ואף יבצע בדיקה מקדימה מעמיקה בכל הקשור לחברה הקבלנית, טיב הבטחונות הניתנים על ידה בעיסקה ויבדוק את מצבה המשפטי הנוכחי ואת קיומן של כלל האישורים הנדרשים במקרה זה.
מעוניינים לרכוש דירה חדשה מקבלן ? שימו לב לנקודות הבאות:
האם המוכר הינו הקבלן המבצע או רק היזם של הפרוייקט? תחילה יש לבדוק האם הקבלן הינו גם היזם וגם החברה המבצעת של הפרוייקט או המדובר בחברה יזמית אשר יזמה את הפרוייקט וישנו קבלן מבצע נפרד הפועל מטעמה. בכל מקרה יש לבדוק כי הקבלן המבצע הינו קבלן הרשום בפנקס הקבלנים והינו בעל סיווג מתאים לביצוע הקמת הפרויקט.
מהו חוסנו ומצבו הכלכלי של הקבלן? יש לבחון את מצבו הפיננסי של הקבלן, שכן, הדבר העשוי להשפיע על הקמת הפרוייקט ועמידת הקבלן בכלל התחייבויותיו.
מה הן זכויותיו של הקבלן בקרקע בה עתיד לקום הפרוייקט? מומלץ לבדוק את אופן זכויותיו של הקבלן בקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט (בעלות, חכירה, קומביניציה, התחדשות עירונית וכו'). כמו כן ובמידה והקבלן איננו בעליה הרשום של הקרקע יש לבדוק את מערכת ההסכמים בהם התקשר והאם יש בידו ייפוי כח מתאים להעברת זכויות ורישומן.
אילו הערות ורישומים קיימים? על עורך הדין המייצג רוכש דירה מקבלן יש לבדוק את קיומם של הערות וזכויות מגבילות כלשהן הרשומות על הקרקע בה עתיד לקום הפרויקט, ובכלל זאת: הערות, שיעבודים, משכנתאות, עיקולים ומשכונים וכדומה. כמו כן מומלץ לעשות כן ולבדוק את מצב זכויותיו של הקבלן (מומלץ אף לבדוק ברשת החברות).
האם קיים היתר בנייה לפרויקט? חשוב לבדוק האם לפרוייקט ניתן כבר היתר בנייה להקמת הפרוייקט מהרשות המקומית והאם הוא בתוקף. כמו כן יש לבדוק את היתר הבניה ואת תוכניות ההיתר המאושרות (הגרמושקה) על מנת לוודא שהדירה הנרכשת אכן כלולה במסגרת הפרויקט שאושר לקבלן להקים. בעניין זה ניתן אף לזהות את הדירה הנרכשת ולוודא כי מאפייניה זהים לאלו שהוצגו לכם על ידי הקבלן. במידה וטרם ניתן היתר יש לבדוק האם קיימים תנאים מוקדמים להוצאת היתר הבנייה מצד הרשות המקומית ומה הם.
מהו מצבו של הקבלן מבחינת רשויות המס? מומלץ כי עורך הדין המייצג רוכש מקבלן יבדוק האם האחרון מחזיק בכל האישורים הנדרשים להקמת הפרוייקט ולמכירתו וכיוצ"ב לרישום הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין בבוא היום. תשלום מס רכישה על הקרקע, מס שבח, מס רכוש, אישור סעיף 50 מס שבח (המאשר כי רווחיו ממוסים עפ"י פקודת מס הכנסה ולא במיסוי מקרקעין) וכדומה.
מהו סוג הבטוחה שניתנת ע"י הקבלן? בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974 על הקבלן חלה החובה להעניק לכם אחת מהבטוחות המופיעות בחוק שלעיל כנגד כספי התמורה שתשלמו בגין רכישת הדירה. חשוב ביותר כי עורך הדין שמייצג רוכש דירה מקבלן יבדוק עניין זה מבעוד מועד ויוודא כי אחת מהחלופות האפשריות בחוק אכן מתקיימות ואף יעגן (ככל שהדבר אפשרי) בהסכם הרכישה את אי החלפתן במהלך הקמתו של הפרויקט.
האם קיים ליווי פיננסי לפרויקט? חשוב לבדוק האם לפרויקט קיים ליווי פיננסי (וכלל וכן האם סגור או פתוח) הן על ידי חברת ביטוח והן על ידי בנק. כמו כן, במקרים בהם ישנו ליווי פיננסי לפרויקט על ידי בנק מלווה או חברת ביטוח לפרויקט יש לשלם את תשלומי הרכישה אך ורק באמצעות שוברי תשלום המונפקים על ידי המוסד הפיננסי.
מהי התב"ע הקיימת בסביבת הפרוייקט? יש לבדוק מהי התב"ע הקיימת בסביבתו של הפרוייקט ולהתאימה לתוכנית הבנייה של הקבלן, כמו כן ניתן לבדוק מבעוד מועד האם מתוכננים לקום באיזור הפרויקט שטחי מסחר, מוסדות ציבור או שטחים ציבוריים העשויים להשפיע בצורה ניכרת הן על שוויה הכספי של הדירה והן על איכות החיים באיזור.
שלבי התהליך מרגע החתימה ועד למסירת הדירה
- בדיקה מוקדמת של הזכויות, ההיתרים והמפרט הטכני, לרוב באמצעות עורך דין מטעם הרוכש.
- משא ומתן על תנאי החוזה, כולל לוח תשלומים, מועד מסירה משוער ותנאי הצמדה.
- חתימה על חוזה הרכישה ותחילת תשלומים כנגד ערבויות מתאימות.
- מעקב שוטף אחר התקדמות הבנייה ועמידת הקבלן בלוחות הזמנים.
- בדיקת קבלה של הדירה טרם המסירה בפועל, ותיעוד ליקויים אם קיימים.
- מסירת החזקה ורישום הזכויות בטאבו או בחברה המשכנת בהתאם למצב הרישום.
כל שלב כזה טומן בחובו נקודות שבהן רוכש שאינו מלווה עלול לוותר בלי משים על זכויות שהיו עומדות לו, ולכן הליווי המשפטי הצמוד חשוב לאורך התהליך כולו ולא רק בשלב החתימה.
כאשר מתגלה עיכוב במסירת הדירה ביחס למועד שנקבע בחוזה, יש לכך גם השלכות משפטיות וכלכליות שכדאי להכיר – הרחבה בנושא זמינה במדריך איך להתמודד עם איחור במסירת דירה מקבלן.
אל תתפשרו על פחות מעורך דין מקרקעין מנוסה ומומלץ
לסיכום זכרו כי רכישת דירה מקבלן (יד ראשונה) הינה עסקה מורכבת ושונה מאוד מעיסקת רכישת דירה משומשת (יד 2) ולכן כאשר הינכם מתעניינים ברכישת דירה חדשה מקבלן מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין בכלל וברכישת דירה חדשה מקבלן בפרט.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה סופית וסגורה וכי ישנם בדיקות והיבטים נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עיסקה בהתאם למאפייניה.
אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
מה קורה אם מתגלה פער בין המפרט שהובטח לבין הדירה שמתקבלת בפועל?
לא פעם מתגלה בבדיקת המסירה כי חלק מהמפרט שהוצג בזמן החתימה על ההסכם אינו תואם במדויק את מה שסופק בפועל – חומרי גימור שונים, מיקום שקעים שהשתנה, או חוסר בפריט מסוים שהיה כלול במפרט המקורי. במקרים כאלה חשוב לתעד את הפער בכתב ולפנות לקבלן בדרישה מפורטת לתיקון או להשלמה, ולא להסתפק בהבהרה בעל פה בלבד. ליווי משפטי בשלב זה מסייע לוודא שהדרישה מנוסחת נכון ושהיא נתמכת בהסכם ובנספחיו.
מה ההבדל בין ליקוי בנייה לבין אי-התאמה למפרט?
ליקוי בנייה מתייחס בדרך כלל לפגם טכני בביצוע – כגון סדק, רטיבות או אי-אטימות – בעוד שאי-התאמה למפרט מתייחסת לפער בין מה שהובטח בחוזה למה שסופק בפועל, גם אם הביצוע עצמו תקין מבחינה הנדסית. ההבחנה חשובה משום שהיא משפיעה על אופן הטיפול בפנייה לקבלן ועל האסמכתאות הנדרשות לביסוס הדרישה.
