מס שבח במכירת דירה

מס שבח

באופן כללי, ניתן לומר, כי מס שבח הינו המס העיקרי והמשמעותי ביותר אשר יש לשלם לרשויות המס בגין עיסקת מכירת נכס נדל"ן ומקרקעין במדינת ישראל, כאשר גובה המס עשוי להגיע לסך של עשרות, מאות ולעיתים אף למיליוני שקלים.

חשוב להדגיש: אין מדובר במס אחיד החל באופן שווה על כל עסקה. שיעור המס, קיומו של פטור, ותנאי הזכאות לו תלויים בשורה ארוכה של נתונים אישיים ועובדתיים — מספר הדירות שבבעלות המוכר, תקופת ההחזקה בנכס, ייעודו, ומועד רכישתו. משום כך, כל מסקנה כללית שמופיעה במאמר זה היא בגדר הסבר עקרוני בלבד, ואינה תחליף לבדיקה פרטנית של מומחה מס או עורך דין מקרקעין מול הנתונים הספציפיים של העסקה.

כך, ונוכח משמעותה (ומורכבותה) הרבה של סוגיית מס השבח בעיסקת של מכירת דירת מגורים, בחרתי להסביר במאמר זה, בצורה כללית ועניינית, את מהותו של המס, כיצד ניתן לחשבו ואילו פטורים (מלאים או חלקיים) מתשלום מס שבח החוק מעניק לנו למעשה, והכל בהתייחס  לעיסקה של מכירת דירת מגורים

באופן כללי, יובהר, כי מס השבח הינו למעשה מס בגובה 25% המוטל על הרווח הכספי ("הדלתא") המתקבל ממחיר המכירה של הדירה בקיזוז מחיר רכישתו (בצמוד למדד), כאשר למחיר הרכישה של הנכס ניתן ואף מומלץ להוסיף את התשלומים והמיסים אשר הוצאו במרוצת השנים בגין הנכס הנמכר, ובהם: שכ"ט עורך דין, שכ"ט מתווך, תוספות, שיפוצים ותיקונים בנכס, תשלום מס רכישה, ריבית בגין מימון בנקאי (משכנתא) ועוד.

באופן פרטני, ובהתייחס לסוגיית החבות בתשלום מס שבח בעת מכירת דירת מגורים, יודגש כבר בשלב זה, כי בהתאם לרפורמה החדשה בעניין החבות במס שבח אשר נכנסה לתוקפה בשנת 2014, הרי כי רק אדם (או תא משפחתי) המחזיק ב"דירת מגורים מזכה ויחידה" יהא זכאי למעשה לפטור מתשלום מס שבח במועד מכירתה, ואילו אדם (או תא משפחתי) אשר בבעלותו יותר מדירת מגורים מזכה אחת לא יהיה למעשה זכאי לפטור מתשלום מס שבח, כאשר גובה המס לתשלום יחושב על פי חישוב ליניארי ביחס לפרק הזמן בו החזיק אותו אדם בדירה הנמכרת.

כמו כן, ובנוסף לאמור לעיל הרי כי ישנם סעיפי חוק נוספים המאפשרים לקבל פטור מתשלום מס שבח (מלא או חלקי), כאשר התנאי המקדים והמשותף להם (כמו גם לזה שלעיל) הינו כי הדירה הנמכרת אשר בגינה נדרש הפטור הינה דירת מגורים מזכה אשר עונה להגדרה זו רק בהתקיימם של התנאים הבאים לגביה:

1. הדירה הנמכרת הינה דירה אשר בנייתה הסתיימה (במידה ומדובר בדירה חדשה אזי ניתן טופס 4).
2. הדירה הנמכרת הינה דירה אשר נמצאת בבעלות פרטית או בחכירה פרטית (קרי לא בבעלות חברה/תאגיד) לתקופה של 25 שנים ויותר ("חכירה לדורות").
3. למעלה ממחצית שטח הדירה הנמכרת שימש לצרכי מגורים בתקופת הזמן של 4 השנים שקדמו למועד מכירתה (או בכ-80% המתקופה המחושבת לעניין מס שבח). לעניין זה ישנו חריג החוק אשר קובע למעשה כי דירת מגורים אשר שימשו כגן ילדים או כבית כנסת גם כן יוגדרו כדירת מגורים מזכה אף שלא שימשו למטרת מגורים.

אם כן, ובמידה ומדובר בדירת מגורים יחידה (כלומר בעת מועד המכירה לא קיימת בבעלותו דירת מגורים נוספת או יותר) ומזכה (קרי, העומדת בכל התנאים שלעיל) אשר המוכר החזיק בה בפרק זמן שהינו לפחות 18 חודשים קודם למועד מכירתה (במידה ומדובר בדירה חדשה 18 החודשים יחושבו החל ממועד קבלת טופס 4) הרי כי עיסקת מכירת הדירה תהא פטורה מתשלום מס שבח מכח סעיף 49(ב)2 לחוק.

חשוב לציין, כי בעניין הדרישה לדירת מגורים יחידה, כאמור לעיל, הרי שנקבע בחוק כי בעלות או חכירה לדורות בחלק מדירה וזאת בשיעור של עד שליש בה לא יהווה הדבר כבעלות בדירה נוספת לעניין "דירה יחידה" וכיוצ"ב אין בכך כדי לגרוע מזכותו של מוכר לקבל את הפטור מתשלום מס שבח בגין דירת מגורים יחידה ומזכה.

בנוסף, כך יהיה גם הדבר בעניין אדם אשר מחזיק בבעלותו דירת מגורים יחידה ומזכה וקיבל נוכח הליך ירושה דירת מגורים נוספת. סעיף 49ג לחוק קובע כי אין בכך כדי לגרוע מזכותו של אדם מלקבל פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה (שאינה בירושה) בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק, במידה ועומד הוא ביתר דרישות והוראות החוק לעניין זה.

כן, במקרה בו המוכר מחזיק בדירה מירושה שהחלק שלו בה אינו גדול מ-50%, הדירה לא תיחשב בתור דירה נוספת.

מכל מקום, ובנוסף לפטור מתשלום מס שבח המתואר לעיל והקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק, הרי כי קיימים פטורים נוספים ועיקריים לעניין תשלום מס שבח בעיסקת מכירת דירת מגורים מזכה, כאשר הנפוצים שבהם הינם:

פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת דירת ירושה

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע למעשה כי עיסקת מכירה של דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה תהא זכאית לפטור מתשלום מס שבח בעת קיומם של מספר תנאים עיקריים:

1. היורש המוכר הינו בן זוגו או צאצאו (או בן זוגו) של המוריש – חשוב להדגיש כי לצורך עניין זה הכוונה היא אך ורק לבן זוגו, בנו או בנכדו של המוריש. דהיינו דודים, אחיינים, הורים וכדומה לא נכללים בהגדרה זו ולכן לא יהיו זכאים לפטור זה.
2. למוריש לא היה בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת במועד פטירתו (לעניין זה חשוב לציין כי ככל שהמוריש היה בעלים של דירה נוספת ואף בשיעור הקטן משליש יהיה בכך כדי למנוע מהיורש המוכר את קבלת ומימוש פטור זה).
3. במידה והמוריש היה בחיים (במועד המכירה) ומוכר את דירתו היה זכאי הוא לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה.

פטור מתשלום מס שבח כאשר נרכשה דירה חלופית

פטור זה הקבוע בסעיף 49ה לחוק הינו פטור חד פעמי בחייו של אדם אשר נפוץ בעיקר במשפרי דיור אשר מוכרים את הדירה הישנה שבבעלותם רק לאחר שרכשו דירה חלופית לה (ובכך נוצר למעשה מצב בו הם בעלים של 2 דירות במועד המכירה של העיסקה הראשונה וכיוצ"ב לא יהיו זכאים לפטור מתשלום מס שבח). כך, פטור זה מאפשר למעשה להחזיק בד בבד ב 2 הדירות עד 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השניה ועדיין להיות זכאים לפטור מתשלום מס שבח בעיסקת מכירת הדירה הישנה אשר חובה כי תתבצע תוך תקופה זו (במידה ומתקיימים יתר התנאים הנדרשים לפטור זה).

פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת שתי דירות מגורים עקב רכישת דירה אחת במקומן

השימוש בפטור זה מאפשר למעשה לתושב מדינת ישראל לקבל פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת 2 דירות מגורים בתנאי כי מטרת מכירתן הינה לצורך דירת מגורים אחרת במקומן, ולהלן התנאים העיקריים לפטור זה:

1. שוויה של הדירה הנרכשת יהא לפחות בסך של 75% משווי התמורה שבגין שתי הדירות הנמכרות.
2. במועד עיסקת המכירה של דירת המגורים הראשונה, בבעלותו של המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד ולא יותר.
3. תקופת הזמן שחלפה בין מועד מכירת הדירה הראשונה לבין מועדמ כירת הדירה השנייה אינה עולה על 12 חודשים.
4. עיסקת רכישת הדירה החדשה (במקומן של 2 הדירות הנמכרות) בוצעה בתקופת זמן של 12 חדשים שלפני או אחרי מועד מכירת דירת המגורים השנייה.

הערה: פטור זה הינו מוגבל בתקרת סכומים ולכן יש לבדוק את הסכומים המעודכנים.

פטור (חלקי) מתשלום מס שבח כאשר מדובר בעיסקת העברה ללא תמורה

פטור זה נפוץ בעיקר במצבים בהם מתבצעת הענקה של דירה במתנה בין קרובי משפחה כהגדרתם בחוק הרלוונטי כאשר במקרה שכזה נותן המתנה יהא פטור מחבות במס שבח, אך במידה ומקבל המתנה יחפוץ במכירת הדירה תוך קבלת פטור ממס שבח (ובמידה ויעמוד בדרישות החוק) יהא עליו למלא את אחת מ"תקופות הצינון" הבאות:

1. במידה ולא התגורר בדירה כדרך קבע חלפו 4 שנים ממועד קבלתה.
2. במידה וכן התגורר בדירה כדרך קבע חלפו 3 שנים ממועד קבלתה.

הערה: חשוב לציין כי פטור מתשלום מס שבח בעיסקת העברה ללא תמורה בין אחים יינתן רק במצב בו הדירה המועברת ללא תמורה התקבלה קודם לכן ( עקב הליך של ירושה או ללא תמורה) אך ורק מהוריהם (אחד מהם או שניהם) של האחים שביניהם מועברת הדירה ללא תמורה.

אשר על כן, ובהתאם למקובץ לעיל, הרי כי סוגיית החבות בתשלום מס שבח הינה סוגיה מהותית ומורכבת בעיסקת מכירת כל נכס מקרקעין בכלל, ובעיסקת מכירת נכס מסוג דירת מגורים בפרט, ולכן מומלץ ביותר להתייעץ בעניין זה עם עו"ד המתמחה במקרקעין אשר יבחן את הנתונים ונסיבות העניין ויפעל עבורכם לתכנון מס יעיל, אפקטיבי וחסכוני תוך שימוש נכון ויצירתי בפטורים העומדים לרשותכם בחוק.

מסמכים נדרשים ומה כדאי לבדוק לפני החתימה

לפני חתימה על חוזה מכר, נהוג לרכז מראש את המסמכים שישמשו את עורך הדין ואת רואה החשבון בבדיקת החבות במס: נסח טאבו או אישור זכויות עדכני, חוזה הרכישה המקורי של הנכס (ככל שנשמר), אישורי תשלום היטלים ומיסים קודמים הנוגעים לנכס, ואישור זכאות לפטור במידה ונטען פטור. ריכוז המסמכים מראש מקצר משמעותית את משך הטיפול בבקשה ומצמצם את הסיכון לעיכובים מול רשות המסים.

בין הטעויות הנפוצות שנתקלים בהן בפועל: הגשת השומה העצמית באיחור, אי-צירוף מסמך תומך לבקשת פטור, והסתמכות על הערכה עצמית של שווי הנכס ללא חוות דעת שמאי במקרים שבהם רשות המסים עשויה לחלוק על הסכום המוצהר. כל אחת מהטעויות הללו עלולה לגרור הליך שומה מורכב יותר, ולעיתים גם חיוב בריבית והפרשי הצמדה על יתרת המס.

מבחינת עיתוי וניהול הטיפול: משך הבדיקה ומועד קבלת השומה משתנים ממקרה למקרה ותלויים בעומס ברשות המסים, במורכבות העסקה ובשלמות המסמכים שהוגשו. מומלץ להיערך לכך מבעוד מועד, ולא להניח הנחות לגבי לוחות זמנים קבועים. ליווי משפטי כבר משלב המשא ומתן על החוזה — ולא רק לאחר החתימה — מאפשר לבחון מראש את החבות הצפויה, לבדוק חלופות אפשריות ולוודא שהניסוח החוזי אינו יוצר חשיפה מיסויית מיותרת.

לאור המורכבות והרגישות הכספית של הנושא, מומלץ לפנות לעורך דין העוסק בעסקאות מקרקעין עוד בטרם החתימה על זיכרון דברים או חוזה, כדי לבחון את הנתונים הספציפיים של העסקה ואת ההשלכות המיסויות הצפויות מהן. משרדנו ילווה אתכם באיסוף המסמכים, בבדיקת הזכאות לפטורים אפשריים ובניהול מלוא ההתקשרות מול רשויות המס.

מידע נוסף על ניהול עסקאות נדל״ן באופן כללי מרוכז בעמוד עסקאות מקרקעין, ועל היטלים נלווים נוספים בעמוד היטל השבחה במכירת מקרקעין. לליווי אישי בעסקה, ניתן לפנות לעמוד עורך דין מקרקעין בנס ציונה.