מדריך מידע מטעם משרד אל-רם זלזניק · פורסם:
קניית דירה שיש בה שוכר היא עסקה שבה רוכשים גם נכס תפוס וגם מערכת חוזית קיימת. לפני חתימה צריך להחליט אם מטרת הקנייה היא המשך ההשכרה או קבלת דירה פנויה, ואז לבדוק אם חוזה השכירות והמסמכים הנלווים מאפשרים את התוצאה המבוקשת.
מה תמצאו במדריך?
- לקרוא את חוזה השכירות המלא
- להצליב בין החוזה לבין המצב בשטח
- לבחור בין דירה פנויה לדירה מושכרת
- לנהל בטוחות וכספים
- להגן על ההתחייבות החוזית
- לבדוק את ההכנסה ולא רק את הסכום בחוזה
- אופציה להארכה מול תוכנית למגורים
- תיקונים, שינויים וציוד בדירה
- מה לעשות כשקיימת מחלוקת עם השוכר
- פגישת העברה שמונעת התחלה מעורפלת
מכירת נכס מושכר אינה כשלעצמה מבטלת את זכויות השוכר. סעיף 21, בנוסח שנקבע בתיקון לחוק השכירות והשאילה, עוסק בכניסת הרוכש לזכויות ולחיובים של המשכיר. לכן יש לבדוק גם טענות קיימות של השוכר, ולא רק את יתרת תקופת השכירות.
לקרוא את חוזה השכירות המלא
יש לבקש את ההסכם החתום וכל נספח, הארכה, הודעה, תכתובת מהותית או הסכמה לשינוי. בודקים את הצדדים, תקופת השכירות, אפשרויות הארכה, זכות יציאה, מועד מסירה, דמי שכירות, חלוקת תשלומים, מגבלות שימוש, זכות להשכרת משנה והתחייבויות לגבי תיקונים. אין להסתפק באמירה שהשוכר "אמור להתפנות"; יש לבדוק מה נכתב ומה הוסכם בפועל.
להצליב בין החוזה לבין המצב בשטח
יש לברר מי מחזיק בדירה, האם הוא אותו שוכר שמופיע בהסכם, האם שולם פיקדון או נמסרו בטוחות, והאם יש חובות, טענות או הליכים ידועים. כדאי לבקש תיעוד של תשלומי שכירות ותשלומים שוטפים, פרוטוקול מסירה אם קיים, ופירוט ליקויים פתוחים. אם מתברר שהשימוש בפועל שונה מן המוסכם, יש לזהות זאת לפני קביעת מועד המסירה בהסכם המכר.
לבחור בין דירה פנויה לדירה מושכרת
כאשר הקונה מבקש לגור בדירה, נדרש להסדיר בהסכם המכר תנאי ברור למסירת חזקה פנויה, כולל מסמכים ואופן הוכחה. כאשר הקונה מבקש להמשיך את השכירות, יש להסדיר את העברת זכויות המשכיר, הזכות לקבלת דמי שכירות ממועד מוסכם, העברת בטוחות ומידע על יתרות. אלה שני מסלולים שונים, ואין לנסח אותם באותה פסקה כללית.
לנהל בטוחות וכספים
יש לערוך רשימה מדויקת של פיקדון, ערבות, שיק ביטחון, התחייבות או בטוחה אחרת: בידי מי הם מוחזקים, מהו הסכום או המסמך, ובאילו תנאים יועברו או יוחזרו. גם חשבונות מים, חשמל, ארנונה, ועד בית ותשלומים אחרים דורשים נקודת חיתוך מוסכמת ומסמכים תומכים. ניהול נכון של נתונים אלה מפחית מחלוקת בין מוכר, קונה ושוכר לאחר ההשלמה.
להגן על ההתחייבות החוזית
הסכם המכר צריך לצרף את חוזה השכירות או להפנות אליו באופן מפורש, להגדיר את מצב החזקה במועד ההשלמה, ואת אחריות המוכר להצהרות שנמסרו. אם יש זכות הארכה או הודעת פינוי שנויה במחלוקת, אין להציג דירה כפנויה בלי מנגנון שנבדק. במקביל, יש לבצע את בדיקות הזכויות והתכנון הרגילות של כל עסקת דירה.
האם מכירת הדירה מבטלת את חוזה השכירות?
לא נכון להניח כך. יש לקרוא את החוזה ואת הנסיבות ולנסח במפורש את אופן העברת זכויות המשכיר או את התנאי למסירת הדירה פנויה.
האם הקונה מקבל אוטומטית את הפיקדון מהשוכר?
יש להסדיר זאת במפורש. בודקים את סוג הבטוחה, המחזיק בה, תנאי המימוש והדרך להעבירה או להחליפה, ומעגנים את הפעולה בהסכם המכר.
לבדוק את ההכנסה ולא רק את הסכום בחוזה
קונה לצורכי השקעה בוחן בדרך כלל את שכר הדירה ביחס למחיר הנכס, אך הסכום הכתוב אינו בהכרח ההכנסה שמתקבלת בפועל. יש לבדוק תשלומים, תקופות פטור או הנחה, חובות, התחייבויות לתיקונים והוצאות שהמשכיר נושא בהן. חישוב שמבוסס על שכר דירה מלא ומתעלם מהסכמות קיימות עלול להציג תמונה כלכלית לא נכונה.
בדוגמה היפותטית, החוזה מציין סכום חודשי מסוים, אך המוכר הסכים להפחתה זמנית בעקבות תקלה שלא תוקנה. הקונה צריך לדעת אם ההפחתה נמשכת, מה נדרש כדי לסיים אותה ומי אמור לממן את התיקון. אין להניח ששינוי הבעלים מוחק את ההסכמה או את טענות השוכר. כדאי לבקש מסמכים שמתעדים את הפער ולא להסתפק בהסבר שהשוכר תמיד משלם.
אופציה להארכה מול תוכנית למגורים
כאשר הקונה מתכנן לעבור לדירה בתום התקופה הרשומה, עליו לבדוק גם אפשרויות הארכה והודעות שכבר נמסרו. זכות של השוכר להאריך בתנאים מוגדרים עשויה להשפיע על המועד שבו הדירה תתפנה. צריך לקרוא מי רשאי להפעיל את האפשרות, באילו תנאים ואיך היא משתלבת עם הודעות קודמות.
למשל, הקונה מתכנן לעבור לפני פתיחת שנת לימודים ומסתמך על תאריך הסיום הראשון בחוזה. אם קיימת לשוכר אופציה שטרם הסתיימה, אותו תאריך אינו בהכרח מועד פינוי בטוח. על הקונה להחליט אם הוא יכול לשאת את חוסר הוודאות או אם דרוש מנגנון חוזי אחר. אין להסתמך על כוונה כללית של השוכר לעזוב כאשר אין מסמך שמסדיר זאת.
תיקונים, שינויים וציוד בדירה
דירה מושכרת עשויה לכלול מזגן שהשוכר התקין, ארונות השייכים למוכר או שינוי שנעשה בהסכמה. לפני הקנייה יש להבחין בין מה שנכלל במכר לבין ציוד של השוכר, ולברר מי מתחזק ומי רשאי לפרק כל פריט. פירוט זה חשוב במיוחד אם הקונה מבקש לקבל בהמשך דירה פנויה עם ציוד מסוים.
בדוגמה היפותטית, השוכר התקין מערכת מיזוג בהסכמת הבעלים הקודם וקיבל זכות לקחת אותה בסיום. צילום הנכס בפרסום אינו מבטל את ההסכמה. אם הקונה רוצה שהמערכת תישאר, צריך לבדוק מה אפשר להסדיר ועם מי. גם הבטחה של המוכר למסור את הדירה כפי שנצפתה דורשת התאמה לזכויות של אדם אחר בציוד.
מה לעשות כשקיימת מחלוקת עם השוכר
טענה לחוב, בקשה לתיקון או הליך פינוי קיים משפיעים על הסיכון ועל אופן השלמת העסקה. הקונה צריך לקבל מידע על מצב המחלוקת, מסמכים שנמסרו והחלטות שכבר ניתנו, ולא להניח שהנושא ייפתר מעצמו עד המסירה. אם רכישת הדירה תלויה בתוצאה מסוימת, יש להגדיר זאת בהסכם באופן שניתן לבדוק.
רכישת הנכס אינה היתר להחליף מנעולים, להפסיק שירותים או להוציא חפצים כדי להשיג פינוי. גם כאשר קיימת טענה להפרה, יש לברר את המסלול החוקי. ההבחנה בין קניית הזכות בנכס לבין האפשרות לקבל חזקה פנויה חיונית לתכנון התקציב ולוח הזמנים, במיוחד אם הקונה משלם במקביל משכנתה ושכר דירה במקום אחר.
פגישת העברה שמונעת התחלה מעורפלת
לפני ההשלמה אפשר להכין רשימה של נושאים תפעוליים: מי מקבל את התשלום הבא, היכן מוחזקים מסמכי הבטוחות, למי פונים בתקלה ואילו התחייבויות נותרו פתוחות. התיאום צריך להתיישב עם ההסכם ועם זכויות השוכר, ולא ליצור בטעות חוזה שכירות חדש או ויתור שלא נבחנו.
הכללים בדבר כניסת הרוכש לזכויות ולחיובי המשכיר מעוגנים בתיקון לחוק השכירות והשאילה. מעבר לקריאת החוק, חשוב שהקונה יחזיק בתיק מסודר שמאפשר ליישם את השכירות הקיימת: הסכם מלא, תשלומים, הודעות, רשימת ציוד ונושאים בטיפול. כך אפשר להתחיל את הקשר עם השוכר מתוך מידע מתועד ולא מתוך הנחות של הצדדים לעסקת המכר.
שאלות קשורות להמשך הבדיקה
המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי לפי המסמכים והנסיבות. המשרד נמצא בדרך הנפת הדגל 5, בניין צרפתי ״אמבסי״, פארק המדע, נס ציונה. הפגישות בתיאום מראש.
