בדיקות מקדמיות בקניה של דירת מגורים
בהיותי עורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין אשר עוסק ומתמחה בייצוג קונים ומוכרים של דירות מגורים, בחרתי לפרט במאמר זה, ובאופן תמציתי, מספר היבטים מקצועיים ובדיקות מקדמיות אשר הנני נוהג לבצע טרם שלב המשא ומתן המשפטי של הסכם המכר:
בדיקה של מצב הזכויות בדירה:
ראשית, יש לבחון היכן למעשה מתנהל רישום הזכויות של הדירה נשואת העיסקה. האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברה לדיור ציבורי, חברה ממשלתית וכו'.
לאחר מכן ובאמצעות נסח טאבו עדכני ו/או אישור זכויות מהגורם האחראי יש לבחון מי הם בעלי הנכס הרשומים ואת קיומם של הערות, משכנתאות או צווים נוספים החלים על הנכס אשר עשויים להשפיע בצורה מהותית על שוויו או על עצם האפשרות להעבירו לאחר.
כמו כן יש לבחון את זכות הבעלים בנכס: האם מדובר בזכות בעלות בו, זכות חכירה (ובמידה וכן מה תוקפה והאם ניתן לחדשה), זכות שכירות וכו'.
זיהוי הדירה נשואת העיסקה: ככל שהנכס נרשם באופן פרטני בלשכת רישום המקרקעין ניתן להוציא תשריט רישום של הבית המשותף בו שוכן הנכס ולזהותו בהתאם למצב הקיים בשטח. במידה ולא קיים תשריט בית משותף יש לבחון זאת ע"י בחינה של מסמכי היסוד של הנכס כגון: תשריטי המכירה הראשוניים (חתומים), היתר הבנייה, הסכמים קודמים, בדיקת היסטוריית הנכס ברשות המיסים, הסכמי חכירה למיניהם וכל מסמך אשר יעזור לנו לזהות את הנכס נשוא העיסקה.
בדיקת הדירה ברשות המקומית: לשם כך יש לפנות לאגף ההנדסה ברשות המקומית ולבדוק בתיק הבניין של הנכס כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שהתקבל ולתוכניות המאושרות.
בעניין זה אני תמיד ממליץ לבקר בנכס נשוא העיסקה ולהשוות את המצוי בשטח להיתר הבניה ולתוכניות ההיתר המאושרות (גרמושקה). כמו כן יש לבדוק כי במרשמי הרשות המקומית לא קיימים הערות וצווים בעניין הנכס ( חריגות בנייה, צווי הריסה, מבנה מסוכן וכו').
במקרה זה אני תמיד ממליץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך.
בדיקת חובות והיטלים: יש לבדוק את קיומם של חובות, הגבלות והיטלים שונים מצד הרשות המקומית החלים על נכס המקרקעין, לרבות חבות בהיטלי השבחה והיטלי שצ"פ אשר נדרשים ע"י הרשות המקומית במעמד מכירת הנכס ולמען קבלת אישורה לרישום הנכס ע"ש הרוכשים.
כמו כן, ובמידה והנכס מצוי בבעלות חברה ממשלתית כגון רשות מקרקעי ישראל יש לבחון את מכלול הנתונים: האם מדובר בנכס בו הזכויות "מהוונות" או שמא יש לשלם דמי חכירה שנתיים, מה תוקפו של הסכם החכירה, האם ניתן להאריכו, האם צפויים לחול "דמי הסכמה" בגין מכירתו, האם ניתן לבצע הקניית בעלות וכו'.
בדיקה מקדמית זו תעזור לנו הן להבין את העלויות הנלוות והן לתכנן בצורה נכונה ומיטבית את לוח התשלומים בהסכם המכר ולהעריך מראש את סך הכספים אשר יוחזקו בנאמנות עד לתשלום החובות וההיטלים.
בדיקת המיסים החלים בעיסקה: יש לבחון את מיסוי המקרקעין אשר עתיד לחול בעיסקה ולפעול לתכנון מס יעיל ומיטבי.
נקודת המוצא בעיסקת רכישה ומכירה של נכס נדל"ן הינה כי כל עיסקה שכזו הינה עסקה אשר חייבת במיסוי מקרקעין וזאת למעט מספר פטורים העומדים לרשות הצדדים ככל ואלו עומדים בתנאי הסף לקבלתם.
קבלת אישור עקרוני מהבנק הממשכן: ככל שבכוונת הרוכשים לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה בנקאית כנגד שיעבודו (משכנתא) מומלץ ואף חשוב ביותר לקבל את הסכמתו המוקדמת ("אישור עקרוני לקבלת משכנתא") של הבנק לכך וזאת עפ"י נתונים מוקדמים אשר תמסרו לנציגיו מבעוד מועד.
כמובן, כי אין המדובר בהתחייבות פורמלית או אישור מחייב מצד הבנק (כך גם הינכם רשאים לפנות בעתיד לכל בנק אחר שתחפצו) אך קבלת האישור העקרוני תעזור לכם לאמוד את הסיכוי לקבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס ותסייע לכם להבין מבעוד מועד את מצב הדברים לגבי אפשרויות המימון העומדות לפניכם טרם חתימתכם על הסכם מכר מחייב.
לסיכום, וכפי שמתואר היטב לעיל, אין כל ספק כי מומלץ ביותר לשכור את שירותיו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין המתמחה במכירה ורכישה של דירות מגורים אשר ידאג וישמור על האינטרסים, הכספים והזכויות שלנו בעסקה החשובה והמהותית ביותר בחיינו.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה ממצה וכי ישנם היבטים, בדיקות וסוגיות נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עסקה ועסקה, אך לעניות דעתו של הח"מ, מדובר בבדיקות מקדמיות חשובות ביותר טרם שלב המשא ומתן המשפטי בגיבוש הסכם המכר וחתימתו ע"י הצדדים.
יובהר, כי מאמר זה מתייחס לעסקאות קניה ומכירה של דירות מגורים משומשות, קרי "נכסים יד 2" , כאשר עסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן הינה עסקת נדל"ן בעלת אופי שונה ומיוחד אשר ראוי כי ייוחד לה מאמר נפרד. למאמרי בנושא רכישת דירה חדשה מקבלן לחצו כאן.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
בשל הייותי עורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין העוסק בייצוג רוכשים ומוכרים של דירות בחרתי לפרט במאמר זה, באופן תמציתי, מספר היבטים מקצועיים ובדיקות מקדמיות אשר אני נוהג לבצע טרם שלב המשא ומתן המשפטי של הסכם המכר, ובאין זה משנה באם מדובר בדירת מגורים, בית או נכס מסחרי.
יובהר, כי מאמר זה מתייחס לעסקאות רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן משומשים, קרי "נכסים יד 2" , כאשר עסקת רכישה של נכס נדל"ן חדש מחברה קבלנית או יזם ("על הנייר") הינה עסקת נדל"ן בעלת אופי שונה ומיוחד אשר ראוי כי ייוחד לה מאמר נפרד.
בדיקה של מצב הזכויות בנכס: תחילה יש לבחון היכן למעשה מתנהל רישום הזכויות של הנכס נשוא העיסקה. האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברה ממשלתית וכו'. כמו כן יש לבחון מי הם בעלי הנכס הרשומים ואת קיומם של הערות, משכנתאות או צווים נוספים החלים על הנכס אשר עשויים להשפיע בצורה מהותית על שוויו או על עצם האפשרות להעבירו לאחר. כמו כן יש לבחון את זכות הבעלים בנכס: האם מדובר בזכות בעלות בו, זכות חכירה (ובמידה וכן מה תוקפה והאם ניתן לחדשה), זכות שכירות וכו'.
זיהוי הנכס נשוא העיסקה: ככל שהנכס נרשם באופן פרטני בלשכת רישום המקרקעין ניתן להוציא תשריט רישום של הבית המשותף בו שוכן הנכס ולזהותו בהתאם למצב הקיים בשטח. במידה ולא קיים תשריט בית משותף יש לבחון זאת ע"י בחינה של מסמכי היסוד של הנכס כגון: תשריטי המכירה הראשוניים (חתומים), היתר הבנייה, הסכמים קודמים, בדיקת היסטוריית הנכס ברשות המיסים, הסכמי חכירה למיניהם וכל מסמך אשר יעזור לנו לזהות את הנכס נשוא העיסקה.
בדיקת הנכס ברשות המקומית: לשם כך יש לפנות לאגף ההנדסה ברשות המקומית ולבדוק בתיק הבניין של הנכס כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה שהתקבל ולתוכניות המאושרות. בעניין זה אני תמיד ממליץ לבקר בנכס נשוא העיסקה ולהשוות את המצוי בשטח להיתר הבניה ולתוכניות ההיתר המאושרות (גרמושקה). כמו כן יש לבדוק כי במרשמי הרשות המקומית לא קיימים הערות וצווים בעניין הנכס ( חריגות בנייה, צווי הריסה, מבנה מסוכן וכו').
בדיקת חובות והיטלים: יש לבדוק את קיומם של חובות, הגבלות והיטלים שונים מצד הרשות המקומית החלים על נכס המקרקעין, לרבות חבות בהיטלי השבחה והיטלי שצ"פ אשר נדרשים ע"י הרשות המקומית במעמד מכירת הנכס ולמען קבלת אישורה לרישום הנכס ע"ש הרוכשים.
כמו כן, ובמידה והנכס מצוי בבעלות חברה ממשלתית כגון רשות מקרקעי ישראל יש לבחון את מכלול הנתונים: האם מדובר בנכס בו הזכויות "מהוונות" או שמא יש לשלם דמי חכירה שנתיים, מה תוקפו של הסכם החכירה, האם ניתן להאריכו, האם צפויים לחול "דמי הסכמה" בגין מכירתו וכו'.
בדיקה מקדמית זו תעזור לנו לתכנן בצורה נכונה ומיטבית את לוח התשלומים בהסכם המכר ולהעריך מראש את סך הכספים אשר יוחזקו בנאמנות עד לתשלום החובות וההיטלים.
בדיקת המיסים החלים בעיסקה: יש לבחון את מיסוי המקרקעין אשר עתיד לחול בעיסקה ולפעול לתכנון מס יעיל ומיטבי. נקודת המוצא בעיסקת רכישה ומכירה של נכס נדל"ן הינה כי כל עיסקה שכזו הינה עסקה אשר חייבת במס וזאת למעט מספר פטורים העומדים לרשות הצדדים ככל ואלו עומדים בתנאי הסף לקבלתם.
קבלת אישור עקרוני מהבנק הממשכן: ככל שבכוונת הרוכשים לממן את רכישת הנכס באמצעות הלוואה בנקאית כנגד שיעבודו (משכנתא) מומלץ ואף חשוב ביותר לקבל את הסכמתו המוקדמת ("אישור עקרוני לקבלת משכנתא") של הבנק לכך וזאת עפ"י נתונים מוקדמים אשר תמסרו לנציגיו מבעוד מועד. כמובן, כי אין המדובר בהתחייבות פורמלית או אישור מחייב מצד הבנק (כך גם הינכם רשאים לפנות בעתיד לכל בנק אחר שתחפצו) אך קבלת האישור העקרוני תעזור לכם לאמוד את הסיכוי לקבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס ותסייע לכם להבין מבעוד מועד את מצב הדברים לגבי אפשרויות המימון העומדות לפניכם טרם חתימתכם על הסכם מכר.
לסיכום, וכפי שמתואר היטב לעיל, אין כל ספק כי מומלץ ביותר לשכור את שירותיו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין המתמחה במכירה ורכישה של דירות מגורים אשר ידאג וישמור על האינטרסים, הכספים והזכויות שלנו בעסקה החשובה והמהותית ביותר בחיינו.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה ממצה וכי ישנם היבטים, בדיקות וסוגיות נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עסקה ועסקה, אך לעניות דעתו של הח"מ, מדובר בבדיקות מקדמיות חשובות ביותר טרם שלב המשא ומתן המשפטי בגיבוש הסכם המכר וחתימתו ע"י הצדדים.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
