הקדמת תשלומים לקבלן

מדוע הקבלנים מאשרים (פתאום) לרוכשי הדירות להקדים תשלומים?

האם הדבר משרת רק את האינטרסים הכלכליים של הקבלן או שמא מדובר בעיסקת win-win לטובת שני הצדדים?

כעורך דין המתמחה בענייני נדל"ן ומקרקעין בכלל, ובייצוג לקוחות ברכישת דירה מקבלן בפרט, שמתי לב לתופעה מעניינת במיוחד אשר לאחרונה הפכה לנפוצה יותר ויותר בקרב רוכשי הדירות בישראל.

כך, לקוחות רבים אשר רכשו לאחרונה דירה חדשה מקבלן, קיבלו ממנו בחודשים האחרונים הודעה מפתיעה במיוחד לפיה אותו הקבלן מסכים ומאשר להם להקדים את תשלומי התמורה בגין רכישת הדירה, זאת בניגוד למועדי התשלום שנקבעו בהסכם מכר הדירה אשר נחתם בין הצדדים והוראותיו.

למותר לציין, כי ההודעות הנ"ל התקבלו גם אצל רוכשים רבים אשר כלל לא פנו לקבלן בבקשה להקדים את תשלומי התמורה, ולכן, ולעניין זה, מיד עולה השאלה המפורסמת ; מי בדיוק מרוויח מזה, כמה ולמה?

ראשית, צריך להבין, כי הסיבה לאותה "רוח טובה" אשר נחתה במפתיע על קבלנים רבים אינה נובעת, בסבירות גבוהה, מפילנטרופיה אמיתית או נדבנות יתר מצד אותם הקבלנים כלפי רוכשי הדירות, אלא מסיטואציה בעייתית ומאתגרת אליה נקלעו חלק מהקבלנים בישראל.

לענית דעתי, העליה הדרסטית בריבית הפריים אשר נקבעת ע"י בנק ישראל (אשר מנסה בעיקר בעזרת אמצעי זה להילחם בעליית האינפלציה הגואה) "מייצרת" לקבלנים הוצאות מימון אדירות אשר לא נלקחו בחשבון מבעוד מועד ויכולה במקרים מסויימים אף להוות את לשון המאזניים לעניין רווחיותו של פרוייקט נדל"ן.

לעניין זה צריך להבין כי חלקם הגדול של רוב הפרוייקטים הנבנים בישראל ממומנים למעשה ע"י הבנקים באמצעות העמדת אשראי ו/או הלוואות בנקאיות, כאשר היקף חבותו הכספית של הקבלן כלפי הבנק בכל פרויקט שכזה נעה בין עשרות מיליוני שקלים במקרה ומדובר בפרויקט בסדר גודל קטן עד בינוני ועד למאות מליוני שקלים ואף מעבר לכך עבור פרויקט בסדר גודל גדול עד ענק.

כעת, ונוכח השינוי הדרמטי בגובה ריבית הפריים, (בחודש אפריל 2022 עמדה על 0.1% ואילו כעת עומדת על 4.75% ואף צפוייה לעלות עוד יותר…), הרי שהוצאות המימון של הקבלנים נסקו מעלה בצורה קיצונית ודרסטית ביותר, ובהתחשב כי מדובר בחבויות כספיות של עשרות ואפילו מאות מיליוני שקלים כלפי הבנקים הרי כי מדובר בעלויות עתק שנוספו לקבלנים בעמודת הוצאות המימון.

אם לא די בזאת, הרי כי ישנם קבלנים רבים אשר מבצעים מספר פרוייקטים במקביל – דבר אשר מגדיל פי כמה וכמה את הוצאות המימון שלהם, ולכן, ובהתאם לדעתי האישית לעניין זה, זוהי הסיבה העיקרית להודעותם של הקבלנים בדבר הסכמתם להקדמת התשלומים, שכן, בעזרת הקדמת תשלומי הרוכשים הם פועלים להוריד את חבותם הכספית לבנקים וכיוצ"ב מפחיתים את הוצאות המימון אשר גדלו בצורה קיצונית בשל עליית הריבית.

מבחינת הרוכשים יש לציין כי הסכמתם האמורה של הקבלנים להקדמת תשלומי התמורה עשוייה להטיב עימם לפחות בשני נקודות עיקריות (בהתאם לתנאים הפרטניים של כל עיסקה ועיסקה):

האחת, הפחתת החשיפה למדד תשומות הבניה. כך, הקדמת תשלומים שכזו (ובהינתן כי תשלומי התמורה צמודים למדד תשומות הבניה) מפחיתה את חשיפתם להפרשי מדד תשומות הבניה,  דבר אשר עשוי לחסוך לרוכשים את תשלומם של כספים רבים ונוספים לקבלנים. לעניין זה יש לציין כי בחודשים האחרונים מדד תשומות הבניה מצוי בעליה זניחה אולם קשה מאוד לצפות את השינויים שיחולו בו בעתיד ולכן למי שמעוניין לגדר את הסיכון מדובר במהלך מתאים.  

השניה, התנאים המסחריים של הלוואת המשכנתא. סביר להניח כי ככל וריבית בנק ישראל תמשיך לעלות הרי כי תנאיה המסחריים של הלוואת המשכנתא (ומבלי שניכנס כרגע לבחינה של תמהילים, מסלולים וכו') רק ילכו ויהיו לפחות טובים עבור נוטליהן, כלומר הריביות המוצעות היום לאלו המבקשים לקחת הלוואת משכנתא (שהינם גבוהות כשלעצמן) יהיו משתלמות וכדאיות יותר מאלו שיהיו בעתיד ככל וריבית בנק ישראל תמשיך לעלות.

לסיכום, אין ספק כי הסכמתם של הקבלנים להקדמת תשלומי התמורה הינה פעולה אשר באה לשרת את האינטרסים הכלכלים שלהם עצמם ולחסוך כמה שיותר בהוצאות המימון שלהם, אולם, וכפי שתואר לעיל, הדבר עשוי להטיב גם כן עם חלק מרוכשי הדירות ולפיכך, וטרם קבלת החלטה בנושא, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מתאימים: עורך דין, יועצי משכנתאות, איש פיננסים וכדומה.