היטל השבחה
פתח דבר, בבואנו למכור נכס מקרקעין אשר נמצא בבעלותנו, תוך שאנו מיוצגים בעסקה ע"י עורך דין המתמחה ברכישה ומכירה של נדל"ן ומקרקעין בכלל ודירות בפרט, קורה לא אחת מצב בו הרשות המקומית דורשת מאיתנו, קרי בעלי ההדירה או הנכס, וכתנאי מקדים לקבלת אישורה להעברת הנכס הנמכר ע"ש הרוכשים, לשלם לקופתה היטל כספי שחל בעניין הנכס הנמכר כאשר היטל זה מכונה בשפה המקצועית "היטל השבחה".
באופן עקרוני, ניתן לומר, כי היטל ההשבחה הינו למעשה תשלום כספי אותו נדרש לשלם בעל נכס מקרקעין ע"י הרשות המקומית וזאת בשל עליית שוויו הכספי של אותו הנכס נוכח קיומו של אחד (או יותר) מהמקרים הבאים:
המקרה הראשון והנפוץ ביותר בו נידרש ע"י הרשות המקומית לתשלום של היטל השבחה הינו נוכח אישורה של תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה אשר חלה על הנכס ומטיבה ומגדילה את זכויות הבנייה החלות עליו.
כך, למעשה התוכנית החדשה משביחה את שוויו הכספי שדל הנכס (למעט תוכניות שנכנסו לתוקף עד ליום 1.7.1975 אשר בגינן לא יחול היטל השבחה). לדוגמא כאשר אישורה של תב"ע חדשה מאפשרת לבעל בית צמוד קרקע לבנות שטח גדול יותר משהיה ניתן קודם לכן או לבנות בית נוסף על אותו תא שטח.
המקרה השני בו נידרש לשלם היטל השבחה הינו כאשר הרשות המקומית מאשרת ומאפשרת למעשה למבקש לעשות "שימוש חורג" בנכס המקרקעין, כאשר שימוש זה איננו מתאים לייעודו המקורי של נכס המקרקעין כפי שזה מוגדר בתב"ע (לדוגמא: שימוש בחנות כדירת מגורים, שימוש בנכס תעשייה לצורך מסחר וכדומה).
המקרה השלישי בו נידרש בתשלום היטל ההשבחה הינו כאשר הרשות המקומית למעשה מעניקה "הקלה תכנונית" לבעל הנכס ובכך מאפשרת לו לבצע בנייה בנכס שלא בהתאם לחוקים ולכללי התכנון והבנייה הרגילים אשר חלים עליו (לדוגמא שינוי קו בניין או הגדלת זכויות בנייה).
כך, ובעת קיומו של כל אחד (או יותר) משלושת המקרים המנויים לעיל עולה ומשתבח שוויו הכספי של נכס המקרקעין נוכח פעולה תכנונית שאושרה, ולכן נידרש בשל כך לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בסך של 50% משוויה של אותה ההשבחה אשר חלה על נכס המקרקעין.
למותר לציין, כי מרבית המקרים בהם נידרש לתשלום היטל ההשבחה בעת מכירת נכס מקרקעין הינם כאשר עסקינן במכירה של נכסים "מיוחדים" ולא שגרתיים, כגון: נכסים צמודי קרקע (בתים פרטיים, דו-משפחתיים, דירות גן וכו'), דירות גג (פנטאוזים ודופלקסים), מגרשים וכדומה בהם קיים סיכוי גבוה כי התווספו להם זכויות בנייה נוספות מכח תוכנית שאושרה, כאשר בניגוד לנכסים אלו וכשמדובר בדירת מגורים "רגילה" הסיכוי כי ידרש לגביה היטל השבחה הינו די נמוך אך עדיין מומלץ לבדוק זאת מבעוד מועד ובכך להימנע מהפתעות לא נעימות ולכן חשוב ביותר שתהיו מיוצגים בעסקה ע"י עורך דין המתמחה ברכישה ומכירה של נדל"ן ומקרקעין.
חשוב לדעת כי היטל ההשבחה משולם למעשה בעת מעמד מימוש ההשבחה, קרי במועד מכירת הנכס, בעת תחילת מימוש זכויות ההשבחה בפועל או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש וכי המועד הקובע לצורך חישוב שווי ההשבחה וכיוצ"ב החיוב בגובה היטל ההשבחה הינו תאריך אישורה של התוכנית, ההקלה או השימוש החורג בנכס המקרקעין.
כמו כן, חשוב לדעת, כי היטל ההשבחה הנדרש ע"י העירייה (אשר מחושב ונקבע ע"י שמאי מקרקעין הפועל מטעמה) איננו מהווה סוף פסוק בחלק מהמקרים, שכן, לבעל הנכס הנדרש לתשלום היטל השבחה קיימות אפשרויות התנגדות לעניין זה ע"י הליכי ערר וערעור המוקנים לו בחוק.
בנוסף, אף ישנם מקרים רבים בהם קיימים למעשה לבעל הנכס פטורים (מלאים או חלקיים) מחובת תשלום היטל ההשבחה, כך שמומלץ ביותר להתייעץ בעניין זה עם עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי. המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל יהא הדבר באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות בגין כך.
