כעורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין אשר עוסק ומתמחה בייצוג קונים ומוכרים של דירות מגורים, בחרתי לפרט במאמר זה, ובאופן תמציתי, מספר היבטים מקצועיים ובדיקות מקדמיות אשר אני נוהג לבצע אף טרם שלב המשא ומתן המשפטי של הסכם המכר תוך שסבור אני כי יש לייתן להם תשומת לב מיוחדת:
בדיקה של מצב הזכויות בדירה:
ראשית, יש לבחון היכן למעשה מתנהל רישום הזכויות של הדירה נשואת העיסקה. האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, חברה לדיור ציבורי, חברה ממשלתית וכו'.
לאחר מכן ובאמצעות נסח טאבו עדכני ו/או אישור זכויות מהגורם האחראי יש לבחון מי הם בעלי הנכס הרשומים ואת קיומם של הערות, משכנתאות או צווים נוספים החלים על הנכס אשר עשויים להשפיע בצורה מהותית על שוויו או על עצם האפשרות להעבירו לצד ג'.
כמו כן חשוב ביותר לבחון את זכות הבעלים בנכס: האם מדובר בזכות בעלות בו, זכות חכירה (ובמידה וכן מה תוקפה והאם ניתן לחדשה), זכות שכירות וכו'.
זיהוי הדירה נשואת העיסקה:
ככל שהדירה רשומה באופן פרטני בלשכת רישום המקרקעין ניתן להוציא תשריט רישום של הבית המשותף בו מצויה הדירה ולזהותה בהתאם למצב הקיים בשטח. במידה ולא קיים תשריט בית משותף יש לבחון זאת ע"י בחינה של מסמכי היסוד של הנכס כגון: תשריטי המכירה הראשוניים (חתומים), היתר הבנייה, תוכניות הבנייה המאושרות, הסכמים קודמים, בדיקת היסטוריית הדירה ברשות המיסים, הסכמי חכירה למיניהם וכן למעשה כל מסמך אשר יעזור לנו לזהות את הדירה נשואת העיסקה.
בדיקת הדירה ברשות המקומית:
המדובר באחת הבדיקות המקדמיות היותר חשובות ומהותיות ולשם כך יש לפנות לאגף ההנדסה ברשות המקומית וכן להועדה המקומית/מרחבית לתכנן ובניה ברשות המקומית ולבדוק בתיק הבניין של הנכס כי הנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה.
כמו כן יש לבדוק כי במרשמי הרשות המקומית לא קיימים הערות וצווים בעניין הנכס ( חריגות בנייה, צווי הריסה, מבנה מסוכן וכו').
במקרה זה אני תמיד ממליץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך אשר מתמקצע בביצוע הבדיקות הנ"ל ויציג בפנינו את מצבה התכנוני של הדירה והתאמתו להיתר הבניה.
בדיקת חובות והיטלים:
כמובן, כי יש לבדוק את קיומם של חובות, הגבלות והיטלים שונים מצד הרשות המקומית החלים על הדירה הנמכרת, לרבות החבות בהיטלי השבחה והיטלי שצ"פ אשר נדרשים ע"י הרשות המקומית במעמד מכירת הדירה (ו/או במימוש זכויות הבנייה החדשות) כתנאי סף למען קבלת אישורה להעברת הדירה ע"ש הרוכשים.
כמו כן, שימו לב כי במידה וזכויות הבעלות בדירה מצויה בבעלותה של חברה ממשלתית כגון רשות מקרקעי ישראל, קק"ל, רשות הפיתוח וכו' הרי כי עלינו לבחון את מכלול הנתונים הקיימים: האם הזכויות "מהוונות" או שמא יש לשלם דמי חכירה שנתיים, מה תוקפו של הסכם החכירה, האם ניתן להאריכו, האם צפויים לחול "דמי הסכמה" בגין מכירתו, האם ניתן לבצע הקניית בעלות בהתאם לרפורמה החדשה וכו'.
אין כל ספק כי ככל ועורך הדין המתמחה בעיסקאות מכר של דירת מגורים יפעל ויבצע את בדיקה מקדמית זו הרי כי הדבר יעמוד לנו לעזר למען הבנת מכלול העלויות הנלוות בעיסקת הדירה וכן יסייע לנו לתכנן בצורה נכונה ומיטבית יותר את פריסת התשלומים בהסכם המכר.
בדיקת מיסי המקרקעין אשר עתידים לחול בעיסקת המכר:
מומלץ ביותר לבחון, מבעוד מועד, את מיסוי המקרקעין אשר עתיד לחול בעיסקה ולפעול לתכנון מס יעיל ומיטבי (מס רכישה, מס שבח, מס מכירה, מס רכוש וכדומה).
קבלת אישור עקרוני מוקדם מבנק המשכנתאות
ככל שבכוונת הרוכשים לממן את רכישת הדירה באמצעות הלוואה בנקאית כנגד שיעבוד זכויותיהם בה לטובת הבנק (משכנתא) מומלץ ואף חשוב ביותר לקבל את הסכמתו המוקדמת של הבנק ("אישור עקרוני לקבלת משכנתא") וזאת עפ"י נתונים מוקדמים אשר תמסרו לנציגיו מבעוד מועד בשים לב כי אין המדובר בהתחייבות פורמלית או אישור מחייב מצד הבנק (כך גם הינכם רשאים לפנות בעתיד לכל בנק אחר שתחפצו) אך קבלת האישור העקרוני תעזור לכם לאמוד את הסיכוי לקבלת הלוואת המשכנתא למען רכישת הנכס ותסייע לכם להבין מבעוד מועד את מצב הדברים לגבי אפשרויות המימון העומדות לפניכם טרם חתימתכם על הסכם מכר מחייב.
לסיכום, וכפי שמתואר היטב לעיל, אין כל ספק כי מומלץ ביותר לשכור את שירותיו של עורך דין נדל"ן ומקרקעין המתמחה במכירה ורכישה של דירות מגורים אשר יבצע את הבדיקות המקדמיות הנחוצות ובכך ידאג וישמור על האינטרסים, הכספים והזכויות שלנו בעסקה החשובה והמהותית ביותר בחיינו.
למותר לציין, כי האמור לעיל אינו מהווה רשימה ממצה וכי ישנם היבטים, בדיקות וסוגיות נוספים אשר יש לבחון לגופה של כל עסקה ועסקה ומומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין בעל נסיום ברכישה ומכירה של דירה.
עוד יובהר, כי מאמר זה מתייחס לעסקאות קניה ומכירה של דירות מגורים משומשות, קרי "נכסים יד 2" , כאשר עסקת רכישה של דירה חדשה מקבלן הינה עסקת נדל"ן בעלת אופי שונה ומיוחד אשר ראוי כי ייוחד לה מאמר נפרד. למאמרי בנושא רכישת דירה חדשה מקבלן לחצו כאן.
*אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי, שכן, המדובר בתיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים. כל העושה שימוש כלשהוא באמור לעיל הדבר יהא באחריותו הבלעדית ולעו"ד אלרם זלזניק לא תהא כל אחריות שהיא בגין כך.
