כעורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין המייצג קונים בעסקאות רכישת דירות יד שנייה, אני נתקל לא אחת ברוכשים שמגיעים לשלב החתימה על זיכרון דברים בטרם בוצעו הבדיקות המקדמיות הנדרשות. במאמר זה אפרט את הבדיקות המרכזיות שראוי לבצע דווקא כאשר מדובר בדירה "יד שנייה" — כלומר דירה שכבר התגוררו בה, להבדיל מרכישת דירה חדשה מקבלן. מי שרוכש דירה חדשה מקבלן מוזמן לקרוא את המאמר שהקדשתי לבדיקות מקדמיות ברכישת דירה חדשה מקבלן, שכן שם עולות סוגיות שונות במהותן, הקשורות לביטחונות הרוכש מול הקבלן ולתקנות המכר (דירות).
מדוע הבדיקות המקדמיות חשובות דווקא בדירת יד שנייה
בניגוד לרכישה מקבלן, שם קיימת בדרך כלל מסגרת רגולטורית מסודרת יחסית (ערבויות חוק המכר, פיקוח מוסדי וכיו"ב), ברכישת דירה מיד שנייה הרוכש נכנס בנעליו של המוכר לגבי מצב הזכויות, מצב הנכס עצמו וההתחייבויות שנלוות אליו. משמעות הדבר היא שטעות או מחדל בבדיקה המקדמית עלולים להתגלות רק לאחר החתימה, ולעיתים אף לאחר מסירת החזקה — שלב שבו התיקון קשה, יקר ולעיתים בלתי אפשרי.
הבדיקות המפורטות להלן אינן רשימת "צ'ק ליסט" טכנית בלבד, אלא כלי לניהול סיכונים. כל בדיקה נועדה לחשוף פער בין המצג שמציג המוכר לבין המצב המשפטי או הפיזי בפועל של הנכס.
בדיקת מצב הזכויות בנכס
הבדיקה הראשונה, ולעיתים החשובה מכולן, היא בירור אופן רישום הזכויות בדירה. קיימים מספר מסלולי רישום אפשריים בישראל, וכל אחד מהם דורש בדיקה שונה במקצת:
- רישום בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") — כאשר הבית המשותף רשום באופן מלא, ניתן להוציא נסח רישום מעודכן ולבחון מיהו הבעלים הרשום, האם קיימת הערת אזהרה לטובת המוכר, והאם קיימות זכויות צד ג' כלשהן.
- רישום ברשות מקרקעי ישראל — כאשר מדובר בקרקע שבבעלות המדינה, ולעיתים בשלב חכירה שטרם נרשם בטאבו. במקרים אלו יש לבדוק את חוזה החכירה ואת מעמדו של המוכר מול הרשות.
- רישום באמצעות חברה משכנת — מצב ביניים שבו הזכויות טרם נרשמו על שם הדיירים באופן פרטני, ורישום הזכויות מתבצע באמצעות אישורי זכויות של החברה המשכנת. יש לוודא שהחברה עדיין קיימת ופעילה, ושאין מניעה להעברת הזכויות.
בכל אחד מהמסלולים הללו יש לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות הרשום, ושאין פער בין מי שחתום על ההסכם לבין מי שרשום כבעלים בפועל (למשל במקרים של ירושה שטרם הוסדרה, או גירושין שבהם לא בוצע רישום חדש).
שעבודים, עיקולים ומשכנתאות קיימות
גם כאשר הבעלות עצמה ברורה, יש לבדוק אם רובצות על הנכס זכויות צד שלישי: משכנתא לטובת בנק, עיקול לטובת נושה, הערת אזהרה לטובת קונה קודם שהעסקה עמו לא הושלמה, או שעבוד אחר. במקרים רבים המוכר עדיין חב בתשלומי משכנתא, ואז יש לתאם מראש את אופן סילוק המשכנתא ממקדמת הרכישה או מהתמורה, ולוודא קבלת מכתב כוונות מהבנק לגבי יתרת החוב ותנאי הסילוק.
חשוב להדגיש: קיומו של שעבוד אינו בהכרח מונע את העסקה, אך הוא מחייב תיאום מדויק בין הצדדים ובין הגורם המממן, כדי שהעברת הבעלות תתבצע רק לאחר שהוסר השעבוד או במקביל לסילוקו בפועל.
בדיקות תכנוניות ורישוי בניה
שלב שרוכשים רבים נוטים לדלג עליו הוא הבדיקה התכנונית. מומלץ לבחון:
- האם קיים היתר בניה תואם למצב הדירה בפועל.
- האם בוצעו תוספות בנייה (סגירת מרפסת, הרחבת שטח, פרגולה, ממ"ד וכיו"ב) ואם כן — האם קיים לגביהן היתר, או שמדובר בבניה חורגת.
- מה מצב הזכויות הבלתי מנוצלות בבניין (למשל זכויות בניה נוספות), במידה שיש לכך רלוונטיות לרוכש.
תוספת בנייה ללא היתר עלולה לחשוף את הבעלים החדש, לאחר הרכישה, לדרישות הריסה או להליכים מול הרשות המקומית. לרוב ניתן לבחון את הנושא מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, אך יש לקחת בחשבון שמשך הבדיקה משתנה בהתאם לרשות ולעומס בה.
המצב הפיזי של הדירה והליקויים האפשריים
בדיקה משפטית תקינה אינה מחליפה בדיקה הנדסית, אך היא כן צריכה להתייחס לממצאים שעולים ממנה. מומלץ להזמין בודק מוסמך שיבחן רטיבות, סדקים, תקינות מערכות (אינסטלציה, חשמל, איטום), ותאימות בין מצב הדירה בפועל לתשריטים הקיימים. ככל שמתגלים ליקויים, יש לשקול כיצד לשקף אותם בהסכם — בין אם באמצעות התאמת המחיר, ובין אם באמצעות התחייבות המוכר לתקן לפני המסירה.
בית משותף, תקנון וועד הבית
כאשר הדירה מצויה בבית משותף, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף (אם קיים תקנון מוסכם החורג מהתקנון המצוי שבחוק), את חלוקת הרכוש המשותף, ואת מצב התשלומים לוועד הבית. מומלץ לקבל אישור מוועד הבית או מחברת הניהול כי אין למוכר חובות פיגור בדמי ניהול, וכי אין תביעות תלויות ועומדות בין השכנים בקשר לרכוש המשותף.
דיירים קיימים או שוכרים בנכס
אם הדירה מושכרת בעת הרכישה, יש לבחון את הסכם השכירות התקף, מועד סיומו, והאם הרוכש נכנס בנעלי המשכיר לגבי אותו הסכם. במקרים מסוימים מעדיף הרוכש לקבל את הדירה פנויה במועד המסירה, ואז יש לוודא מראש בהסכם המכר שהמוכר מתחייב לפינוי השוכר, ולא להסתמך על הבטחה בעל-פה.
מהי בדיקה שיטתית ומה תפקידו של עורך הדין
ריכוז כל הבדיקות הללו במסגרת אחת, בטרם החתימה על ההסכם ולא אחריה, הוא שמאפשר לרוכש לקבל תמונה מלאה ולנהל משא ומתן מושכל — הן על המחיר והן על תנאי ההסכם. עורך דין מקרקעין בוחן את שרשרת הבעלות, את הנסח, את קיומם של שעבודים, ואת ההתאמה בין מצג המוכר לבין המסמכים בפועל, ומתאים את נוסח ההסכם כך שישקף את הממצאים. הרחבה על תפקידו של עורך דין נדל"ן בליווי עסקת רכישה ניתן למצוא בעמוד הייעודי בנושא.
סדר הבדיקות בפועל וציר הזמן
לרוב מומלץ לבצע את הבדיקות המקדמיות בשני שלבים: שלב ראשוני, טרם החתימה על זיכרון דברים או על הסכם מקדמי, הכולל בדיקת רישום בסיסית ובדיקה חזותית של הנכס; ושלב מעמיק יותר, הנערך במקביל לגיבוש נוסח ההסכם, הכולל בדיקת שעבודים מלאה, אימות אישורים ובדיקה תכנונית. משך הזמן הנדרש לכל שלב משתנה בהתאם למורכבות הנכס, לרשות המקומית הרלוונטית ולזמינות המסמכים אצל המוכר, ולכן קשה לקבוע מראש לוח זמנים אחיד לכלל המקרים.
חשוב לזכור שבדיקה שנעשית רק לאחר החתימה על הסכם מחייב, מגיעה מאוחר מדי מבחינת יכולת המיקוח של הרוכש. ברגע שההסכם נחתם, קשה משמעותית לתקן פערים שהתגלו, אלא אם נכללו בהסכם מנגנוני יציאה או תנאים מתלים מפורשים לצורך כך.
כיצד ממצאי הבדיקה משפיעים על תנאי ההסכם
בדיקה מקדמית אינה מטרה בפני עצמה, אלא כלי שמזין את המשא ומתן על תנאי ההסכם. כאשר מתגלה ליקוי פיזי, ניתן לשקול הפחתה במחיר, הפקדת סכום בנאמנות עד לתיקון, או התחייבות המוכר לבצע את התיקון לפני מסירת החזקה. כאשר מתגלה שעבוד או עיקול, ניתן להתנות את תשלום חלק מהתמורה בהצגת אישור על סילוקו. וכאשר מתגלה חוסר בהיתר בניה לתוספת קיימת, ניתן לשקול הבהרה מפורשת בהסכם לגבי חלוקת האחריות והסיכון בין הצדדים ביחס לאותה תוספת.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- הסתמכות על מצג בעל-פה של המוכר או של המתווך במקום על מסמך רשמי מהגורם המוסמך.
- חתימה על זיכרון דברים מפורט מדי לפני שבוצעה ולו בדיקת רישום ראשונית.
- דילוג על בדיקת תוספות בנייה מהטעם שהן "נראות ותיקות" או "מקובלות באזור".
- הזנחת בדיקת מצב התשלומים לוועד הבית, בהנחה שמדובר בסכומים זניחים.
- אי-בדיקת מעמדו של שוכר קיים בדירה, כאשר הרוכש מניח בטעות שהשכירות תסתיים מאליה במועד המסירה.
שאלות שכדאי לשאול את המוכר לפני החתימה
מעבר לבדיקות המסמכיות, יש ערך רב גם בשאלות ישירות שמומלץ להפנות למוכר עוד בשלב המשא ומתן, ולתעד את התשובות בכתב ככל האפשר: האם בוצעו בעבר עבודות שיפוץ מהותיות ומתי, האם ידועה למוכר בעיית רטיבות או נזילה כלשהי, האם קיימת מחלוקת עם שכן או עם ועד הבית, והאם קיימת התחייבות כלשהי כלפי צד שלישי הנוגעת לנכס. תשובות אלו אינן מחליפות בדיקה עצמאית, אך הן מסייעות למקד את הבדיקה בנקודות הרלוונטיות לנכס הספציפי, ומהוות גם בסיס למצג של המוכר שניתן להתייחס אליו בהסכם.
כאשר מוכר מתחמק ממתן תשובה ברורה לשאלה עובדתית פשוטה, יש בכך לעיתים סימן אזהרה שמצדיק בדיקה מעמיקה יותר באותו נושא ספציפי, ולא רק הסתפקות בבדיקות הסטנדרטיות.
עלויות נלוות שכדאי לקחת בחשבון בתכנון התקציב
מעבר למחיר הדירה עצמו, רוכש נדרש לרוב לקחת בחשבון עלויות נלוות שונות, כגון שכר טרחת עורך דין, אגרות רישום, ובהתאם לנסיבות האישיות — חבות אפשרית במס רכישה. גובה החבות במס רכישה, וכן קיומם של פטורים או הנחות, תלויים בנתונים אישיים של הרוכש (כגון האם מדובר בדירה יחידה) ובשווי העסקה, ולכן יש לבחון זאת פרטנית מול עורך הדין המלווה ובעת הצורך גם מול איש מקצוע בתחום המיסוי, ולא להסתמך על הערכה כללית מראש.
סיכום
רכישת דירת יד שנייה כוללת בדיקות שאינן נדרשות באותה צורה ברכישה מקבלן, שכן הרוכש נכנס בנעליו של מוכר פרטי על כל המורכבות שבכך. בדיקת זכויות, שעבודים, היבטים תכנוניים, מצב פיזי, בית משותף ודיירים קיימים — כל אלו מהווים שכבת הגנה חיונית לרוכש. מי שמעוניין ברכישת דירה חדשה מקבלן מוזמן לעיין במאמר הנפרד שעוסק בבדיקות ברכישה מקבלן, שכן שם הדגשים שונים. מי שמוכר דירה יד שנייה, במקביל לרכישה או בנפרד, מוזמן לעיין גם במאמר שהקדשתי לבדיקות המקדמיות מצד המוכר.
משרדנו מלווה רוכשי דירות בביצוע הבדיקות המקדמיות ובניסוח הסכם המכר. לפרטים ולתיאום פגישה ניתן ליצור עמנו קשר בטלפון 086515294.
